青岛楼市成交连续增长,4月成交1.33万套,房企TOP20

来源：卓易数据

青岛楼市三四月份兑现了”阶段性传统旺季“，今年新盘扎堆在这个窗口期内开盘或者发布产品，如青特·東序、中海青云萬里、保利都心琅悦等首开；海信·安澜、君一·雲启以及华润中寰悦府进入造势期。但4月市场热度在清明节后出现下滑，”窗口期“并未延长。

市场分化严重，“只见新人笑，不见旧人哭”，挤压的市场需求被新项目产品力撬动，产品代际差造成了新老项目营销结果的差异。

统计，青岛1-4月新建商品房成交17652套（（退房已剔除，以下同），成交建面226.76万㎡，成交总金额304亿，套数、面积和总金额同比去年分别上涨4.92%、9.37%、6.66%。1-4月新增供应7863套，114.96万㎡。

无论新房还是二手房，非核心区房子的流动性枯竭。

二手房成交套23024套（住宅21560套），二手房交易量明显高于新房，新房刚性需求流向二手房。青岛新房、二手房2026年1-4月合计成交约40676套。

其中4月新建商品房5724套（住宅3845套），环比上涨26.2%，同比上涨47%，从走势来看4月量价齐涨，价格方面由于主城核心改善项目占比提高所致，而二手房成交7538套，与新房合计成交13262套。

二手房层面：二手房3月成交超越去年巅峰3月，而4月更是“扶摇直上”成交超过7000套，但量涨价跌，由于市场新产品挤压以及形势所迫，二手房“越卖越多”，供求影响关系，市场以100万-150万总价左右房源高占比。

排行榜

1

房企排行榜

TOP10中青岛本土房企占一半，省内房企2席，全国性房企仅3席，实际有效房企仅中海和金茂。

海信双料第一，签约金额23.51亿，网签11.42万㎡：大半来自于崂山项目如海信臻悦6.33亿、海信君玺2.78亿、海信海德山庄2.09亿、海信君澜1.36亿、海信璟悦1.13亿；平度海信学府里1.21亿、海信城1个亿；新项目市北海信·境观和崂山石老人海信·安澜已经面世，产品相对已往的海信做出了突破。

青特置业签约15.25亿，名次连年攀升，其中东李的青特·東序|璟誉签约7.07亿，青特滨湖国际2.85亿、青特璟云1.82亿，中欧青特滨湖国际1.32亿、青特悦海府1.84亿。青特東序3月底开盘刷新了近3年青岛开盘认购纪录，且成为4月单月销冠，新组团青特·璟逸产品揭晓，预计在5月底或6月初开盘。

中海地产签约12.02亿进入前三，主要来源于市北CBD中海青云萬里4月首开签约117套，5.15亿，4月首次开盘去化率是近几年来最高的；黄岛的去年年底入市的天空之境4.7亿。

中国金茂签约11.72亿，目前主力高新区的中欧金茂锦棠签约2.77亿，中欧国际城2.71亿，中欧锦棠为高新区销冠；其他主要为大云谷·金茂府2.39亿、金茂璞逸世园1.46亿、世园金茂府1.14亿；目前金茂可售库存不错，3月拿下同安路低密地块“补仓”，产品预计打造洋房+叠拼，也是目前崂山核心区最低密项目。

君一控股签约10.39亿位列第五，主要来自海尚府7.23亿，上个月以来价格调整去化明显。新项目石老人君一·雲启4月26日举行产品发布会，”抬板设计、车马厅、无悬柱挑高大堂”等亮眼元素，示范区及样板间将在5月1日开放。

2

房企权益排行榜

本榜单是根据卓易数据的独立研究，将青岛所有可售项目按照工商注册股权逐一进行权益拆分，剔除重复并表、重复计算的统计方法，展现一个客观的房企商品房销售权益“战绩”，更能清楚一家房企的实际业绩，更好的用于课题研究和监测。

房企股权结构在如今的市场下是动态变化的，重新梳理了各大房企项目股权的变动，重新排出权益榜TOP10。

权益榜TOP10中本土房企强势，TOP5中占3席。

海信地产第一22.24亿；青特置业第二12.89亿；第三的中海地产11.59亿。

3

新建住宅排行榜

在新建住宅市场中，2026年1-4月“顶豪”鲁信蔚蓝海岸7.34亿；青特東序|璟誉签约7.07亿；海尚府签约6.63亿。

4

商办排行榜

商办市场中，第一的蓝树生态谷6.06亿，融创阿朵小镇4.71亿、青岛达观天下4.51亿、和达中心城4.36亿。

5

4月单月排行榜

4月榜单中的前三均位于主城区，其中青特東序开盘首月卖出5.19亿，签约188套成为销冠；中海青云萬里本月首开也签约5.14亿，市北区第一；崂山区海尚府调整策略签约5.08亿，128套。

4月房企以本土房企青特置业引领，签约7.43亿，其中首开的青特東序签约5.19亿；青特滨湖国际0.76亿；青特璟云0.46亿；中海地产签约2.65亿，也同样主要来自于首开的中海青云萬里签约5.15亿，天空之境也签约超过1.2亿；海信地产签约6.28亿，其中海信君玺1.09亿，海德山庄0.88亿。

区域市场分析

住宅去化周期出现上涨为29个月，城阳区最短17月。

目前三个热点片区：老四方、东李及张村河，有热度有热点更有去化。

其中老四方，”明星盘”中海寰宇时代雲境和保利和颂进入尾声，但新的明星海信·境观与保利都心琅悦诞生，此外青岛滨海国际中心、国信和悦、通合悦章在销售期，绿城代建的绿城青岛璟悦和海信代建的双山地块正在加速入市，值得注意的是中海寰宇时代雲境南侧地块控规调整，预计地块也很快上市。

CBD中海青云中海·青云萬里开盘，去化超百套，青啤静澜山租赁人才公寓转商品房已开盘，市北今年多了两个可选项目。

东李目前虽然可售和在售项目多，但进入一个结构性的窗口期。青特首入东李的青特璟誉去年11月开盘4个月基本去化，青特東序迅速开盘，创造了近3年青岛开盘认购的历史且4月单月签约销冠，去化理想，客户为青特的产品和品牌投票，青特“做一成一”战略的成功，新组团青特·璟逸预计5月底或6月开盘，

此外，金茂璞逸世园作为青岛新一代的引领项目，代表了青岛的最新产品，也是李沧改善的最高端；惠水路3宗地海创拿下龙湖代建目前工程已经进场，而最值得关注的是3月底森林公园“商改住”地块成交，预计下半年将入市。

东李新房和二手房割裂严重，作为曾经的刚需聚集地而如今东李全面进阶为改善区域，小户型二手房价格“滑铁卢”。

张村河作为中高端“卷道”，整个片区2023年供地节奏的速度，供应集中。目前在售的主力项目鲁信有邻花园、海信君玺、海信璟悦、海信臻悦、越秀＆青铁和樾府，而张村河与前海中间新出现了金茂的同安路地块，最低密地块与金茂组合的洋房与别墅值得期待。

而崂山前海在市场中的声量越来越高，去年新增的关注度高的君一·雲启，7栋12-16层小高层，青岛首个悬浮式城市甲板、空中露台、270°全景舱等设计产品，5月1日开放示范区与样板间；海信安澜项目产品已经公示2栋小高层，户型为142-245㎡，同样是四代宅，其有独立全明电梯厅设计；鲁信蔚蓝海岸开始网签；银丰玖玺城三期产品正在打磨；金鼎盈海工程进展也很快，前海下半年将有一场“盛宴”。

1-4月西海岸成交3177套，占全市约18%,占比逐渐下降。融创阿朵小镇6.86亿、中海天空之境4.67亿、瑞源名嘉荷府2.62亿、那鲁湾2.4亿、湛园海德公园一号2.23亿。

城阳区（含高新区）成交3261套，中巍白云山居8.14亿；青特滨湖国际2.85亿；

中欧金茂锦棠2.77亿、中欧国际城2.71亿、蔚蓝创新天地2.67亿。

即墨区网签1370套，多是集中签约，龙山华府1.25亿、金隅金玉府0.98亿、省房万豪庄园0.97亿、金日君基新天地0.96亿。

青岛的刚需端收缩，部分纯刚性需求流向二手房和配售型保障房；刚改、改善和置换需求为主，这也是新项目的主战场，体现在成交面积结构中。

2026年1-4月商品住宅去化中，120-150㎡面积段成交最多占比36%，与100-120㎡两个面积段加起来约68%，150-180㎡占比9%，改善的户型空间越来越大。

随着新规后，各大项目“卷得房率”，越来越高，趋近“0公摊”，如首改、改善项目青特東序与海信·境观得房率超95%近100%，新的四代宅得房率均在100%以上，甚至低密项目综合下来得房率接近300%。

土地市场

去年以来，不少地块控规进行调整，土地降容为低密产品开发预留空间，此外商改住以及住宅比例提高成为一种趋势，匹配市场需求，地块“越来越好”。

前四个月青岛市辖区共成交4宗住宅用地，华润＆青铁，海信，金茂，万科、中海、金地、越秀、城投联合体，以及城发均出现拿地，大房企频现，但成交规模出现下滑，总成交建面约28.89万㎡。

此外还有市北2宗地已经进入“拍卖”流程中，1宗是市北营口路三角地，总建面2.6万㎡，起拍价9420元/㎡（相比2023年地价下调2420元/㎡），起拍总价2.44亿。

城阳今年首宗住宅用地也挂牌，将在5月21日拍卖，地块容积率仅1.6，占地面积35945㎡，容积率1.6，规划建面57512㎡，拍卖起始价3749元/㎡，起拍总价2.15亿。

市北捷能二期地块4月21日也发布控规调整，地块原为商住用地调整为住宅以及公共配套用地，容积由3.47调整至2.4，其中占地5.89万㎡商住地调整为4.62万㎡住宅用地，总建面由原来的20.44万㎡（住宅部分不超9.1万㎡）调整为住宅部分11.09万㎡，容积下调的同时，住宅规模扩容。

政策盘点

整个2026年，“两会期间”的定调房地产“着力稳定房地产市场”，重点提到的"因城施策控增量、去库存、优供给"。

青岛灵活“因城施策”发布公积金新政，主要重点贷款额度大幅提高（个人最高90万，家庭最高240万）、首套认定放宽、提取（可提取用于支付物业费，缴纳契税及维修基金、租房额度每年个人由1.8万至2.4万，提取范围扩大到配偶、子女、父母）、放宽多子女家庭认定标准等。

特别说明：

1，统计时间：2026.1.01-2026.4.29；

2，本榜单统计口径签约备案，不包含退房；

3，商品房包含商品住宅，公寓，办公和商业，不包含保障房；

4，商办包含公寓，办公和商业；

5，本文数据来源于青岛房地产数据收集整理，仅供参考。