青岛万科怎么走到今天这一步的

6月30日，克而瑞如期公布2021年上半年青岛房地产销售榜，在金额榜上，万科位列第11。这可能是万科入青以来的最差排名。

2019年上半年位列第五，2020年上半年回落到第八，这一次竟然跌出了前十。万科如何走到这一步的，坊间各种传闻。抛开阴谋论，其实万科从神坛跌落，内因远远大于外因。壹  |高管轮换的对与错公众号《涛哥杂谈》曾提及，万科内部有明确的干部调动惯例，万科的城市总一般两到三年必然会经历轮岗，近几年的轮调多为两年期，这是培养干部综合能力，打破组织固化的重要手段。早在2000年，万科对当时的北京、上海城市总进行对调，结果两人都不愿意，王石表示：“经理人调动是公司人才培养制度的安排，制度既然制定，就得执行！”结果两人同时离职，万科的干部轮调机制也落实了下来。这是20年前的事儿。但是干部轮调机制的缺点也越来越明显，一个普通的高层住宅项目，从拿地到交付，平均为30-36个月，也就是很有可能，一个项目从拿地到交付，要经历三任城市总。比如青岛万科19年上半年刘育民总调离，曹江巍总来青，2021年上半年曹江巍调离，张强总来青。真是流水的干部，铁打的万科。虽然万科是一个高度依赖平台和制度的企业，但是频繁的换领导肯定会给如下几个方面带来较大的影响

稳定的政企关系，作为以产业勾地盛行的青岛，没有稳定的政企关系，拿地将会越来越难

每一个领导风格和关注点不同，频繁换新会造成团队的适应性问题

责任界定问题，比如青岛万科新都会，是刘总在任时拿的项目并启动销售建设，曹总是主要的建设和销售期，张强总任职期间该项目要抢工收尾和交付，请问如果发生延期交付、品质较差或者客户拒收等问题，哪一个城市总承担责任？

贰  |作家来信的是与非

2018年年底，作家张艳华给万科董事长郁亮写了一封《万科一栋房子45处漏水，我住草棚？》的公开信。

张艳华在信中称，她在杭州良渚文化村开设的近700平方米的书吧因房子漏水两年都没有正常营业，几百万投资款、装修款打了水漂。

对此，杭州万科官方微信2019年1月5日作出回应，称公司在接到租户报修后均排名前列时间上门修复；

双方两年来进行了十余次沟通，遗憾的是因张艳华女士提出的索赔诉求完全超出了合同约定，至今双方无法达成谅解；

随后，张艳华又发出了第二封公开信，称房子已经修了两年，但现在还有十几个渗漏点；双方沟通仅五次，而且每次都是不同的管理层；

对于第二封公开信，万科工作人员向媒体表示，会尊重法律处理结果，在此之前，恳请媒体能给予理解和支持，等待司法途径的公正解决；

不过同时承认张艳华租赁的10号楼确有存在外墙局部渗漏的情况。

2019年1月10日，张艳华发出第三封公开信，信中指出万科正在成为“万坑”，表示会一直维权下去；

1月29日，张艳华发出第四封公开信，表示万科表面和善实则“不作为”，一直没有拿出实质性解决方案；

张艳华的书吧并不是个例。

无论是微博、百度、聚投诉还是新浪黑猫、人民网政府领导留言板均充斥着大量的万科投诉案件。

问题主要集中在质量瑕疵、客服推责和物业服务投诉上，质量问题已经万科各地的投诉热点。

《西安，你还会信任万科吗》《济南万科践踏企业文化，将三好击垮》《万科高周转频曝质量问题，这样还能活多久》《烟台万科出事了，你还敢买万科吗》《从万科维权说起，为何神企在郑下凡》《丧失了做房子的匠心，万科还能走多远》《良心万科，良知何在》等网络文章均获得较大的传播。

青岛万科紫台业主专门开通公众号《湛山观察》，连载10余篇，控诉万科的种种质量问题。

某公众号撰文《万科不死，中国悲剧》。

细数万科这些年在青岛的项目，“交付即维权”也几乎成了青岛万科的标签之一。

据悉多次内部改革之后，万科总部的客服监督职能正在变弱，所有的业主投诉问题都是在当地的城市公司范围内转动。

试问万科，如果能在城市公司解决，谁还会找总部？

对于一家以业主为服务对象，以地产开发为主业的大型企业而言，捂住耳朵可以让总部清净，但是听不见业主的声音，对于企业的发展也是一件危险的事情。

叁  |万科诉讼的黑与白

深层次来看，与其说客户抛弃了万科，不如说万科首先抛弃了客户。

中国裁判文书网上，公布了（2018）黔01民终7854号案件的全过程，韩某某、倪某购买了贵阳市云岩区的某万科开发的商铺，建筑面积108.48平方米，房屋总价款3646294元，后万科通知韩某某于2016年6月收房，但仅仅提供了《竣工验收备案表》（2016年6月30日），但是未向客户出示《商品住房交付使用备案证书》，韩某某认为未达到交房条件，遂拒收。

2017年7月，韩某某、倪某进行了实际收房，但是被物业收取了2016年6月至2017年7月的物业费，且万科未支付相关逾期交付违约金。

根据贵阳市的相关规定，《商品住房交付使用备案证书》才是交付的法定文件之一，而此文件，万科在2017年9月29日才取得。

故原告向万科申请赔付，根据双方签署的《商品房买卖合同》逾期交房违约金和多收的物业费，共计82万余元。

一审，法院判决原告胜诉，万科贵阳应当向原告支付82万余元违约金和多收取的物业费。

后万科提出上诉，理由是万科与韩某某、倪某签署的《商品房买卖合同》中约定的违约金比例过高，还找了诸多的证明材料证明，周边的商铺租金并不贵，逾期交付给购房人造成的损失没有那么大。

我去年买了个表。

万科自己拟定的合同，竟然说自己给购房人约定的逾期交房违约金太高了。

真是开眼。

无独有偶，（2018）鲁01民终4799号的一桩官司更加离奇，潘某某打算购买济南万科开发的万科城市之光项目，交完定金后，就《商品房预售合同》的某些条款有异议，未与万科达成一致，故申请解除合同，一审法院认为一方不得将自己的意志强加给另一方，双方均有自愿订立合同的权利。

本案中，原告潘晓虹与被告济南盛唐公司签订的定金合同是被告为了重复使用而预先拟定的格式合同。根据《中华人民共和国合同法》的立法原则及相关规定，原被告在签订房屋买卖合同过程中，均有权根据真实意思表示对合同中不合理、不公平的内容提出修订和补充意见，因不能达成一致意见导致合同无法订立，系不可归责于任何一方的事由。

原告主张解除定金合同、要求被告返还50000元定金的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。

一审法院宣判后，万科拒不执行，又提及了上诉，看来万科连购房人的5万块定金都计较得很啊，最终济南中院维持了人民的正义。

坚持判决万科败诉。

管理层不稳定，品质质量回落，对客户不温暖，这些都会让客户离万科越来越远。重要的是，在青岛，万科似乎陷入了拿地的焦躁。

在起步区城阳，万科仅有一个新盘和一个尾盘，曾经的重仓地市北区和李沧区，也没有新盘推货，李沧高速路口项目预计依然沉寂，万科在西海岸虽然多点齐开，但是目前来看，多数项目接近尾声，也面临土储不足的困局。

网传，政府不愿意将万科视为较佳合作伙伴，是因为在诸多交付问题上，万科出事太多，且出事后的解决问题手段太单一太强硬，导致客诉不断。

青岛的地可不是想拿就拿的，也不是谁有钱谁就能拿的，如果不在拿地上下功夫，预计万科在青岛会越来越难。

很多时候，对企业自我责任和约束的宽松，其实不是保护了企业的利益，恰恰是断送了企业的利益。

对企业自身的更严格，其实是对企业未来的更负责。毕竟房地产市场已经不是二十年的混沌期。

万科也不再是一家独大。而客户也不再迷信“万科”二字。看到这些问题，也就懂得了万科业绩从排名前列到第十一的原因了。

来源：青岛楼外楼