锁定千万人口城市后 青岛楼市新"考题"是什么?

从第七次全国人口普查公报发布，到“三孩”生育政策热议，近期的热点话题都离不开一个词——人口。

整个社会对人口问题的关注热度，并不让人意外。对于一个城市乃至一个国家来说，人是一切生产及经济活动的根源。

根据第七次人口普查较新数据，青岛常住人口规模达到1007.2万，首次跻身“千万人口城市”。与青岛同样位列“千万人口俱乐部”的城市依次还有重庆、上海、北京、成都、广州、深圳、天津、西安、苏州、郑州、武汉、杭州、临沂、石家庄、东莞、长沙以及哈尔滨。

细数一下上述18个城市：

“北上广深”四大一线城市毫无疑问全部上榜；

重庆、天津是直辖市，人口规模也一直处于全国排名前列梯队；

成都、西安、郑州、武汉、杭州、石家庄、长沙、哈尔滨是省会城市，对省内其他城市的吸纳作用明显；

苏州、东莞与青岛一样，都是新一线城市；

临沂则一直以来都是山东的地级人口大市。

更为重要的是，目前9个国家中心城市全部上榜。可见，对于一个城市发展来说，人口规模是多么重要。

青岛作为成功晋级的“新成员”，这个成绩还是符合预期的。虽然青岛人口数量位居全省第二，仅次于临沂，但两个城市的城市能级不一样，这一点从GDP就能看出来。相比较之下，青岛的人口承载力、区域辐射力都更加成熟，不止是省内人口迁入，对省外人口同样也具有相当的吸引力。

我们为什么如此关心人口，因为它与我们的生活及利益息息相关。像是人们最关注的房价，与人口就是一对天生的CP。人口基数是楼市较大的底气，直接决定了房地产的需求量。有了人口的支撑，新房有人买，二手房有人接盘，库存也很快被消化掉。那这是不是代表着，随着青岛人口虹吸力的增强，房价未来大幅上涨的可能性更大了？

其实并不是这样。

的确，房地产圈一直有一个经典的研判——“短期看政策，中期看土地，长期看人口”。但是，除了人口基数外，人口密度、城市经济、城市土地稀缺程度、人口年龄及受教育程度都是制约房价的因素。

青岛近几年人口持续流入，置业需求增大，房子本应是供不应求，房价也应该快速上涨。但实际上，除了前几年跟着其他城市普涨了一波外，青岛房价跟同级城市相比，算得上比较友好。除了主城区和近郊的核心地段房价比较坚挺外，远郊的房价已经明里暗里跌了不少。

原因在于青岛的新房供应太大，一二手房库存过高，稀释了人口的增量。再加上人才住房及公租房的供应，青岛的房子在供应端相当充足。并且根据近一两年青岛土地出让来看，短期内无法改变这种情况。

另一方面，青岛人口老龄化正在加剧。根据第七次人口普查数据，青岛60岁及以上人口占全市人口的20.28%，其中65岁及以上人口占了14.2%。老龄化意味着对住房需求的降低。老人虽然有购买力，但购买欲望不强。再加上近年来中国生育率降低，新生人口数量断崖式下跌，这些对楼市都是利空影响。未来受人口萎缩的影响，房屋控制率也会更加严重。虽然如今放开了三孩，但考虑到养孩子的成本，很多年轻人“不敢生”，放开二孩的效果都不及预期，谁能保证三孩政策下，会迎来人口高峰呢？这些都是青岛人口方面不可忽视的隐忧。

最后再回归到青岛的楼市上面。

从短期来看，随着城镇化的发展，青岛的房地产市场仍拥有利好，但各区市间的分化会加剧。像西海岸、城阳这种年轻群体居多的板块，人口结构较为优质，将为楼市提供更大的发展空间。

从长期看，老龄化及少子化会催生房地产向新的方向发展。众所周知，青岛是一个十分适合养老的城市，未来养老地产的发展或许会给青岛楼市带来新的机遇。

所以，我们要辩证理智看待未来青岛的房价趋势。不要因被人口上的小胜利冲昏头脑，也要看到背后显现出来的危机跟劣势。