决战四季度,青岛楼市还有什么筹码可压?

还有不到三个月，2020年就要画上休止符。今年的楼市，走得太过蹒跚。一季度的成交几乎完全被“砍掉”，“金九银十”也没指望上，国庆后“疫情”的反复又给年底的楼市蒙上了一层阴影。在此情况下，“房住不炒”仍然被一次次的重申，这意味着房地产的“红利时代”已经结束。

青岛四季度的楼市走向如何？开发商手中还有哪些筹码？

面对楼市即将到来的年终检阅，青岛各大开发商也开始准备最后的冲刺，争做“蛋糕”的切割者。特别是国庆期间，售楼处上演了各种争奇斗艳的暖场活动，各中特价房、折上折、一口价房源纷纷推出，营造出了一种酣战的气氛，开发商决战年末的决心可见一斑。

但从今年国庆黄金周的成交情况来看，市场反映并没有达到预期，小长假反而成了成交“毒药”。据锐理数据发布，9.28-10.4这一周，青岛新建商品住宅成交2056套，环比下跌三成多；紧接着10.5-10.11期间，青岛新建商品住宅成交量再度大幅下滑，单周仅成交1261套。仅从这半个月的数据来看，十月的楼市可能终究是“错付”了。

市郊巨量新货压阵，多盘发力消化库存

据了解，截止到3季度末，全市商品房存量为3309万㎡，去化周期降至21个月。中科院城市与竞争力研究中心认为，6-18个月为房地产库存去化周期的合理区间。因而青岛的楼市库存还是处于相对的高位，伴随着众多新项目的入市以及大量二手房的挂牌，开发商也面临着二选一的选择。要么在年底收官之前奋勇一搏，要么推迟开盘时间，进一步观察市场情况。

据统计，10月份有近50个项目有上新计划，其中不乏有大量纯新盘。业内人士认为，四季度的楼市走向十分关键，项目的推盘节奏、推盘产品、去化成绩、销售手段等各个方面可能会直接影响到全年的成绩，甚至会对明年的楼市产生影响。

四季度主城新房的关注点主要集中在三个板块：新都心、浮山后、李沧。

随着9月底浮山后多个项目开盘，主城的价格阶梯基本明确。接下来新都心的青城辰章、保利天珺即将入市，两个项目距离很近，都是装修高层，面积段重合度也很高，因而双方在定价上自然是要下一番功夫的。

李沧则主要集中在四个话题项目上：佳源双子星城、青岛印象滟、绿城云栖以及海信东山府。佳源双子星城利用国庆小长假，销售了200余套住宅，主城区、低总价、临地铁、小三居，这几个标签对于刚需来说，是无法拒绝的选择。做为竞品，青岛印象滟自然倍感压力，但相比之下，印象滟的容积率更低，再加上有着突出的环境优势，因而也会成为不少人的选择。海信东山府是海信东山郡的姊妹篇，体量比较小，预计下个月开盘。项目所处的位置是李沧最核心的地带，加上海信在青岛地产圈的口碑，去化不太需要担心。绿城云栖马上也要开盘了，之前有消息称均价4万/㎡左右，对于东李洋房最后的“孤品”，一定有人认可它的价值，自然不乏为之买单的人。

郊区自然是西海岸领衔。长期以来处于供销两旺的西海岸，四季度将有几个大开发商的新项目亮相。像是万科海岸蓝山、龙湖春江天玺、青特星悦、碧桂园朗悦湾、青铁公园里等等。

刚需产品仍是主力军

可以看出，如今的楼市以自住型需求为主。而开发商也迎合着这种需求，推出了更多符合市场行情的产品。虽然近一两年是改善大年，但刚需型置业群体仍是市场主体。令人惊喜的是，低总价的小户型在主城重新拥有了话语权。

购房者与房企都有“机会”

还记得去年11月份，青岛新房市场出人意料地出现了翘尾行情。说明即使是淡季，市场也绝非铁板一块，面对购房者的官网情绪，开发商势必会以价换量，采取“快进快出”的策略。一旦价格与购房者的心理预期产生“价差”，就有可能在刺激下形成购房需求。

对于购房者来说，开发商在年度的回款压力下，“割肉”给优惠，提供了一个很好的购房时机，新房价格在第四季度要上升很难，但是大降也不太可能的。所以如果开发商愿意用诚意的价格“冲一冲”，购房者也不妨“买买账”。

总起来说，最后这几十天里，楼市的戏份还有诸多看头。