青岛宅地供应变节奏 上半年可看的纯新盘都有期待?

2月24日，青岛市自然资源和规划局发布公告表示，青岛全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。

改动后的地块“集中出让”模式，无疑是对房地产开发商的一种考验。

锐理新媒体分析指出，集中供地将导致市场新房的集中供应，有可能激化区域新房市场的竞争；开发商布局拿地将更加谨慎、对资金的要求更高、集中优质地块的竞争。

而市场和开发商拿地节奏的变化，对于购房者较大的影响则是新项目的上市速度：或新盘集中上市、或空窗期无新项目可选。

这种新项目供给的预期变化，让目前已出让的优质地块、待入市的新项目成了购房者的“救急”之水。

市南

作为青岛市内的房价天花板，市南区一直以来都是“价高量少”的代表。

自去年禧竹雅园上市后，市南区迎来阔别已久的小户型产品，这着实为主城购房提供了一个新选择；但近4万/㎡的高价，还是劝退了部分刚需购房者。除此之外，市南区在售的多是公寓和高端产品，普通住宅类产品少之又少。

位于贵州路5号的观海地项目，则扩大了今年置业人群的选择范围。观海地位于团岛附近，而市南的西部老城区新房已断供多年，观海地将是该板块内的少有新品。项目楼下是在建M1南段的贵州路站（据较新消息M1南段较快将于年底空载试运行），面积段涵盖98-152㎡，都是三居室满足刚需和刚改，周边有贵州路小学、二十四中等，近海且为毛坯交付。

市北

与市南的新房市场相比，市北区新房市场容量更大，且多集中在老四方。

像是位于瑞昌路与人民路交汇处的云岭世家，仅有1栋高层对外销售，主推100㎡、120㎡的三居户型，毛坯。项目位于老四方区，整体的生活配套丰富但新兴配套较少，但紧邻在建M1的北岭站，便捷的现代交通为老城区增色不少；价格参考周边，整体上应该在2.4-2.7万㎡之间浮动。

中海寰宇时代位于青岛科技大学四方校区以南，项目近M1和M5的换乘站胜利桥站，地铁的交通优势明显，目前规划7栋高层，将预计推出105㎡、119㎡、128㎡三居与143㎡四居，具体价格尚未公布。

虽位于老四方，但两个新盘都配备地铁，而且四方在青岛主城区内房价尚属较低位。于刚需而言虽没有百平以下的小户型，但三居已满足后期对居住面积的要求。

崂山

崂山区去年上市了不少新盘，但多数集中在浮山新区、为大户型的改善产品，总价在400万左右，普通购房者有些“高攀不起”。

虽然崂山区今年也有青建金尊府这样的纯新盘待入，但主推退台平墅、定位高端且位于姜哥庄片区的它，显然客群也并非一般人群。更多人关注的，还是中植集团于去年11月份竞得的株洲路地块。

从目前情况来看，株洲路地块暂未有住宅项目的信息流出；但从其周边配套可以看出，该地块后期项目也将引起不少关注。地块邻近M2的东韩站，南向1.5公里范围内有宜家、在建的崂山万象汇等大型商业，东韩小学、崂山实验小学等也分布周边；但该地块周边环境在一定程度上也影响项目定位。

李沧

李沧区今年待入市的项目虽然仅有万竹云峰，但2020年李沧区还出让有不少优质地块。

像是中梁去年12月竞得的李沧金水路地块，按照公示的规划显示，将有9栋11F至15F的小高层住宅，届时预计有近400套住宅房源上市。从位置来看，地块以南是华中蔬菜批发市场，距M3振华路站较近。

中交和城投联合体竞得的青钢旧址地块关注度也不小。根据此前的规划显示，青钢主厂区及周边片区包含商服住宅、15班幼儿园、36班小学、36班初中、体育/文化/医养中心、社区公园、创意办公商业及青钢遗产公园等设施，且该地块距离M1瑞金路站较近，也为地铁盘。

目前已经公布案名的万竹云峰项目，位于合川路以东，习水路以北。根据已有内容得知，该项目包含多层住宅、人才公寓等，详细信息暂未对外公布。

西海岸新区

楼盘大户的西海岸新区，2021年待售的纯新盘项目不在少数。

位于五台山路麦德龙旁的青特星悦项目，从区位上看位于西海岸的老黄岛片区，片区内在售项目多样，新盘入市也将加入混战。该项目周边有麦德龙和青医附院，距离在建M6较近、同时周边规划有M12，根据已公布的信息得知，产品规划在98-120㎡小高层，毛坯交付。

位于中德生态园片区的海信境观，也与去年起发布项目预告规划洋房和别墅产品，项目紧邻在建M6的河洛埠站。该项目位于西海岸的辛安板块，该板块目前是西海岸的房价洼地之一；在对接的第二条海底隧道开通后，辛安板块或许也能迎来自己的发展春天。

康大玺樾府坐落在灵山湾板块，规划有多层和小高层产品，邻近M13灵山卫站，其余信息尚未公布。从该板块来看，灵山湾沿海一线楼盘数量较多，也是西海岸中房价较高的板块。

城阳

2020年共有产权政策的火热让城阳成为置业热区，不少新盘上市、加推，以求备战2021年。

像是即将开盘的5G智谷|海韵华府，规划建面86㎡和115㎡的洋房，预计均价12000元/㎡，项目距M1东郭庄站较近。

位于高新区的先进和悦项目，虽未享受共有产权政策的红利，但高新区近年配套的发展有目共睹，加之M8北段开通，让不少置业人群也将高新区纳入考虑范围。就目前的信息来看，先进和悦主推洋房和高层，面积在89㎡和100㎡，具体开盘时间未定。

今年1月份国信一口气竞得了高新区8宗地块，涵盖住宅、商业、旅馆等用地。从位置分布来看，该场出让地块全都位于M8沿线，周边有健身中心（红岛会展）站、健康中心站和红岛火车站，大批量住宅用地成交也将丰盈高新区建设。

在主城区高位房价线日渐北移的路上，购房人群也开始北上置业。尤其是在“十四五”规划中提出要将主城四区和城阳共同打造现代化主城区，让北岸城阳一时间再次成为热点。

即墨

即墨作为青岛不限购的近郊区之一，在去年的土拍市场中大放异彩，西部的商贸城板块一时间吸引了诸多头部房企加盟，让外界预言为下一个待爆的楼市板块。

首创禧悦学府位于城西的商贸城板块，首推89㎡和109㎡小高层。该板块内规划有万达广场，同时板块内有利群等传统商业，加之德馨小学等重点学校，在楼盘林起的发展下，新城区面貌开始凸显；但板块内同期项目较多，价格拉锯明显。

金日·君基新天地位于鹤山路176号，规划高层、小高层产品，面积涵盖110-123㎡。该项目位于即墨的中心地段，规划M7和M16距离项目较近。

胶州

在规划的带动下，胶州楼市日渐暴露出被预支的局面，百盘大战的动荡让胶州楼市压力倍生。虽然如此，但在新机场转场进入倒计时后，胶州楼市仿佛又回春了。

位于少海以西的天一仁和云玺城，预计首开119㎡的小高层。临三里河公园的旭辉银盛泰辉盛岚庭，预计主推95㎡和105㎡套三洋房，开盘时间未定。

平度和莱西

碧桂园去年10月竞得的平度啤酒大道西侧地块目前已公布项目，碧桂园桃李东方规划105-190㎡的多层及小高层；此外，碧桂园于莱西苏州路上也竞得商住地块。海信去年也分别于平度和莱西两地落子布局，大开发商的扎根于两地楼市也将掀起水花。

看似遇冷的青岛楼市，回暖似乎已成了不争的事实。近日国家统计局发布了1月70个个大中城市新建商品住宅销售价格，青岛1月份住宅价格环比上涨0.2%；锐理新媒体公布的2月成交数据显示，青岛新建商品房的成交套数和成交面积环比下降，但均价却环比上涨了0.37%，为14651元/㎡。

3月阳春已至，不少新项目也将预期入市，有意向的购房者不如趁此机会多加了解，合理选择。