大规划加持!胶州两大流量板块能否转型成实力热区?

提起胶州，那曾经是不少人满怀希望的热土，高级规划、山东省级别较高的新机场、属地新高校等等，让胶州成为展翅待飞的金凤凰，其楼市也成为岛城的热门区域；然而，期待的腾飞却未迎来东风，经年之下，胶州楼市也日渐失去光彩。

多项优势带飞的房价

如海一般的胶州楼市，在汹涌的涨潮之后，威力也开始逐渐退去。

根据锐理新媒体数据显示，自2014年起胶州新建商品住宅成交量连年上涨，至2017年达到顶峰；而在顶点之后，成交量连年退化。从价格上来看，2014-2019年间胶州新建商品住宅成交均价也连续攀升，2018年涨幅达到了41.17%，到2020年均价开始回落。

从最初的上涨到逐渐回落，胶州自身配备的多项条件成了其楼市波动的主因。

2013年胶东国际机场选址于胶州、2016年青岛大学与胶州签署青岛大学胶州校区协议、2018年上合示范区划于胶州，这三大项规划利好将外界目光拉向了胶州；更何况，胶州本身不限购、地铁规划等都已是板上钉钉的现实，而撤市划区的规划也已经上报。诸上的优势条件，将胶州这个近郊区域的潜力放大，在一定程度上也成了胶州楼市的催化剂。

但在未来规划的预热下，胶州楼市开始预支。大量投资客涌入，在供求关系的规律下，几年耕耘下来胶州已近是遍地楼盘，楼市库存已有饱和的趋势；又恰逢2020年疫情大考，楼市中投资需求减弱，自住型需求成为常态，原本就依靠外销的胶州楼市面临更大压力，价格战就成为开发商快速回血的手段；加之本地的购房需求有限，人口流入又不具有优势；而同时，大规划的风吹了一年又一年，迟迟未能兑现的利好给投资者泼了盆冷水……就这样，胶州2020年房价出现回落。

在这种需求近似透支的状态下，胶州楼市的2020年过的反倒比较稳定，虽然价格走势波动较大，但幅度较小、成交量相较稳定。

喜忧参半的胶州未来

对于凭借着大规划而曾跻身青岛楼市顶流的胶州来说，外界对它能否如约发展起来的关注，不仅动摇着楼市投资者的信心，也动摇了本地的开发商的雄心壮志。就2020年的楼市情况来看，胶州不少项目已呈现出了百盘大战的状态，低首付、特价房、送车位等促销手段成了胶州楼市的常态，以价换量已不稀奇，像是中海林溪世家、天一仁和之城、中洲半岛城邦等项目在2020下半年定价上都有些波动。同时，据锐理新媒体公示的1月数据来看，胶州新建商品住宅均价已跌破万元线，为9975元/㎡。

像是以新机场和上合师范区为核心孵化出的空港板块和上合板块，曾一度成为胶州楼市的热门板块，也是外地投资者较先关注的新板块；但就实际情况而言，两个板块的投资热情要超于本地需求，过去几年间的楼盘如雨后春笋般冒芽，起码从楼市上来说，两个板块已经实现了突破。但在楼市先行发展的状态下，板块发展却未有太大的起色，这也就让外界埋下了怀疑的种子。

以新机场为待爆点的空港板块

胶东机场自2017年正式开工后，每每有动态传出都让外界的关注只增不减，尤其在2019年北京新迎来了大兴国际机场，两相对比下的胶州反倒有些焦急。急是真的，但进展也不是假的。2020年底地铁8号线北段正式开通，虽然胶东机场站未开放运行，但北段近乎全线的运行还是为新机场的转场送了颗定心丸；2021年1月，青岛市公布了2021年交通基础设施建设领域方案，胶东国际机场今年将实现转场运营；随后，胶东机场又成功试飞。一切都在证明，胶东机场要来了。

来源：视觉中国

一直以来，新机场都是动摇空港楼市热度的关节，除本地客源外，不少外地投资者也看中机场的热度踏足于此，期待房价届时能随着飞机一同起飞。但从现实情况上看，李哥庄虽定位打造航空特色社区，但主要面向的是空港工作人员，承担新机场和临空经济区的拆迁安置；而且在现有的规划中，空港板块内缺乏如教育、商业、医疗等新型生活配套，加之地铁虽途径空港但距离居住区较远，所以这也限制住板块内楼市的发展，房价一直处于洼地。

若以大兴机场为参照。大兴区内的新盘数量较多且受调控影响多数低价开盘，二手房为出路也自动下探价格，房价并未随新机场开通而呈现飙涨态势。但大兴机场的全球化定位和配套规划，又让大兴区的发展并非纸上谈兵。有专家推断，在新机场周边配套发展、城市群崛起后，集成效应将更明显，大兴区的价值洼地也将被填平。

同比至胶州，未来的发展也只有在周边配套一同起步的状态下才能实现楼市的正向发展。目前而言，空港板块内的项目也多数集中在李哥庄镇周边，华庭丽景在售高层均价8200元/㎡、洋房均价8700元/㎡，中建锦绣天地在售高层和小高层、均价7500元/㎡，昱苑金岸丽景在售洋房均价8000-8500元/㎡元/㎡，三木·空港小镇·璟云在售小高公寓均价8000元/㎡，均价尚未达9字头。

以规划为亮点的上合板块

投资胶州的概念，下一子就落在了上合板块。在“一带一路”的合作目标下，不少大项目都实现了签约。

规划之后，板块内的配套也促成了上合楼市的热度。青岛大学胶州校区落于上合板块内，虽然一段时间内新校区并未有新进展，但在问政中依然可以得知，新校区项目在持续推进中；在《行风在线》中可知，规划地铁12号线将于上合板块设珠江路、湘江路、长江路、松花江路等四个地铁站点，同时规划于核心区再开一条地铁12号线支线，可穿胶州市中心达胶东机场；胶州湾大桥胶州连接线正式开通，缩短上合至主城区的通行时间；上合板块内规划的幼儿园小学、中学、高中已招生运行，根据规划拟于2021年建设三甲级医院等等，让上合板块不再是规划孤岛。

来源：视觉中国

而就楼市情况而言，该板块内的楼市项目较为丰富，从洋房、高层到商铺均有涉及，其内的开发商也多是头部房企；而且在2020年度的热盘中，胶州上榜的楼盘多为上合示范区内的项目。如碧桂园湖悦天境，在售高层和小高层、整体均价11500元/㎡；荣盛锦绣外滩在售高层9800元/㎡、小高层均价10500元/㎡、洋房均价11500元/㎡；龙湖上合壹号在售高层，均价为9000-10000元/㎡。但目前上合板块内楼市供暖尚不具备条件，根据官方介绍计划2022年具备供热条件。

曾经，在规划招牌的带领下，胶州一直是金面貌，投资胶州也是主流趋势。

在这种大潮流下，凭借着项目和规划而初露面貌的空港和上合，便收获不少投资者的青睐。虽然说低价和不限购是其优势，但板块内的发展还属起步阶段，各方面生活配套的欠缺桎梏了生活质量和价格线，于自住型客群而言选择多却也有生活不便之处，购房者也多为地缘性客群；而投资也是周期性行为，规划落地也需要时间，胶州的发展需要长线等待；且单纯依靠项目起步，远不如整体起步发展的更稳妥，配套的落地更利于板块整体面貌飞升。