小体量遭败北收场 刚需在市北都心难有生路?

市北和崂山是今年主城楼市成交的主阵地，驻扎的楼盘很多，热们盘也不少，而市北作为房企的必争之地，地位自然无法忽视，吸引了品牌房企进驻，去年有碧桂园，今年则有青特、青城，都是市北楼市的新生力量，且势头强劲，大有与周边老牌实力大盘一较高下的奔头。

都说，市北的楼市包容性极强，既可以满足刚需客户，又能让改善客户下单。实则，市北三大板块谁没有点“黑历史”，滨海新区因各项配套的搁置无人问津，新房去化实现了“要么不开张，开张吃三年”；曾经也是拆迁户聚集的新都心，新房们走了几年改善路，迈向3w＋的“心”也动了好几年，现实还是刚需改善的大融合；浮山后挨着崂山，每天都在幻想着隔壁的“高端”名牌，顶着改善的名头户口本上却还是市北。

目前市北主力板块集中在新都心和浮山后，全区在售待售楼盘近四十余个，购房者可选择的新房源有很多，小到90、100㎡左右的刚需房源，大到130、140㎡左右的改善房源，依次分布在滨海新区、新都心以及浮山后这几大板块内，从深耕青岛的品牌房企到名不见经传的小体量，对于购房者可以说乱花渐欲迷人眼。

今年，市区新盘层出不穷，房市的客户竞争十分激烈，各大新盘蓄客难度大，以浮山后板块为例，金九几个大盘蓄客多时，而首开去化成绩仍以不理想收尾。“金九”成绩虽有点差强人意，总觉得有“银十”兜底，谁也没预料到十月青岛遭疫情反复引全国关注，多个城市甚至下达了“逐客令”，一度陷入“核酸检测”的青岛人，也无心关注购房。减少不必要的外出，也让往日灯火通明的街道又变得人烟稀少。凉很快，再想热起来，时间成本极高。对于正处在成交冲刺关键期的青岛楼市而言，是个不小的打击。

可以说，一场突如其来的变故，让本就时间不富裕的青岛楼市雪上加霜。

接下来，留给青岛楼市的时间不多了。

近期，市北一项目转让股权引发楼市热议，七色堇项目从拿地至今短短两年时间，却成为了市北楼市笑柄。本月13日，赛腾科技产业城开发建设有限公司发布公告，转让65%股权将涉及七色堇项目，而转让的65%的股权为市北城发持有，为欲挂牌阶段。七色堇共规划四栋高层住宅，共204户房源，从去年年底入市，截止目前仅网签41套房源，较新了解到的销售均价28700元，还是优惠后的价格，着实不便宜。

而65%股权的持有人市北城发，除了七堇年项目，投资建设的还有位于都昌路1号（原金羊皮鞋厂）的依山美郡项目，项目从2017年5月公示完毕，规划建设三栋多层、两栋小高层，再无音讯。而根据天眼查，市北城发产业发展有限公司周边风险8条，预警提醒高达66条。

七色堇的转让结局，也让其他项目感受到了危机。

今年下半年入市的青特星城，目前在售高层，113和119㎡为主力户型，毛坯均价27500元；保利天汇的接档之作天珺综合体项目预计10月底首开，住宅部分建面100-140㎡；以及青城集团首作辰章项目，主推106㎡、119㎡装修三居户型，预计10月底前首开，已经开始验资。三个项目主推的户型产品，不约而同偏向刚改客户，建面以百平米成为主力户型，吸引了不少市面上兜里有钱的刚改客户。不仅如此，在价格上也做出了一定的让步，各盘纷纷走毛坯交付的路线，也让担心装修质量的购房者放下了心，整体降低了入住新都心的门槛。要想成功在鱼龙混在的新都心博出位，除了产品、实力、区位，价格甚至销售方式都将决定最终是否能促成客户下单。

三个项目也绝不会出现七堇年转让的结局，星城首开去化较好，113和119㎡销售火热；天珺背靠天汇和大国璟，品牌实力保障，去化问题不大；而辰章项目是青城集团首作，名声能不能做大在青岛拥有一席之地，排名前列个项目必然十分用心和关键。

根据克而瑞银十前两周的楼市数据来看，两周全市供应面积有87.91万㎡，胶南、胶州和城阳三区成交20.39万㎡，三区占据了全市成交的半壁江山，而市北区作为主城主力板块，供应面积2万㎡，成交面积有2.91万㎡，成交均价26008元/㎡。

由此可见，市北供小于求的，市场需求还是有一定上升空间的。可见，四季度虽然难，但对于有实力、区位好、产品佳、价格优的项目而言，三个月时间，机会还有许多。