楼市黑马身陷1:1复刻囹圄 开发商以低价平价保平安

金九开局形势一片大好，青岛新建商品房供应不断上涨，从首周数据来看，是今年供应量较高的一周，高达74.91㎡，成交面积自然伴随供应上涨，单周就成交了30.06万㎡，较大的成交贡献板块来自西海岸和城阳，占总成交面积的的47.8%；第二周数据呢，供应量大幅下降，但单周的成交面积连涨，第二周有32.62万㎡，这周的成交则主要来自于西海岸和胶州的贡献。不难发现，万年不倒的三驾马车，仍是保障青岛楼市的后盾，而今年大家所期待的即墨和崂山，这两匹黑马却消失没影了......

如今，

即墨和崂山双双身陷囹圄，成交去化令人堪忧。

即墨的现实：

前几年，即墨成交还指望着蓝谷和创智新区板块，依靠政策支持、配套落地、教育加持吸引了几波人气，也实现了一大波新房产品的变现，但目前兑现的承诺实现的少之又少，人才流失的现状并未的得到扭转，倒是割了几年韭菜，收获了不少吐槽和投诉。今年即墨调转了矛头，大刀霍霍的冲向了城西和城北两大板块。

城北的汽车产业新城，地偏人稀资源少仍是一张白纸，配套、医疗、教育都没有大亮点，因此能宣传的卖点并不多，那开发商怎么实现变现？“低价为王”的手段较好用，没有之一。对内，打造社区全新生活圈，对外，不足百万安家青岛。然而这个不怎么被各界所看好板块，截止到目前新盘项目倒是卖的异常火爆。占地6.6方的华侨城青岛首作，首开高层起价低至7556元/㎡，首开144套房源仅2小时全部售罄，大有附近青特城去年首开的架势。区位方面相较于华侨城更具优势的旭辉银盛泰星河城，小高层起价8999元/㎡，首开三个小时房源全部售罄，中旬二次开盘也同样售罄，成功收获了两开两罄的成交好成绩。

反观城西呢，只能用混乱形容了。城西和城北的区位，可以说是一个天上，一个地下的差别。而这个天上的区位，如今却让开发商身陷囹圄，成交量难达预期。原因就出在“1:1复刻”上，共享的区位、同质的产品，新房如何能卖得出去，也只能靠“低价”来硬撑，实力雄厚的品牌房企尚还能一战，站不住的小房企最终也只能被踢出局。城西承载着商贸这一职能，发展比较早，交通和配套完善，更是配备了全区最优质的教育资源，自然是吸引开发商们来下血本，开发商们也身体力行的实践着，现在看起来有些打脸，让开发商心灰意冷。本来城西旨在打造新兴改善片区，如今也变了味儿。十四余盘盘踞于此，有的玩0首付被举报，目前售楼处电话无法接通；有的先拿员工割一波韭菜，试试城西的新房水；有的则看淡一切，佛系出货。

即墨尚且如此，

主城崂山也没能逃过1:1复刻带来的困扰。

崂山的现实：

崂山定位十分明确，有钱的改善客户。前几年，新盘屈指可数，定价高但楼盘质量却依然是良莠不齐，但也让不少有钱人买了单。这种有钱也难买好房的局面，在今年打破了。几大常驻近郊的品牌房企，又看好了主城形势，入主浮山后和辽阳东路附近，准备开拓新的宏图，这其中还夹杂着小体量楼盘，相互竞争。本以为，今年会是改善的新年，但买单的改善客户却不多。原因也很简单，崂山优质的地段不多，金家岭、浮山后和辽阳东路是主要聚集点，也是政策、经济、商业、交通、教育分布的主要位置。但青岛改善购房者占有量本就不多，前两年被鲁商和青铁拿下不少，去年又被银丰和佳源吸引走，今年能买单的购房者已经捉襟见肘了。大批新房库存突然释放，区位都是打着崂山高端的旗号，产品呢，也都集中在130-180㎡特别改善的户型。究竟选哪家，也让改善购房者出手十分慎重。

辽阳东路的华新园项目，前期宣传十分到位，把能曝光的产品、户型、样板间等信息全部公布了一遍，却一直没拿到预售，迟迟没有开启认筹，开盘时间也拖了近两个月。近期东宸府终于成功取证，开启认筹但开盘预计价格和时间一直未能敲定，以备案价为参考，时间则以售楼处通知为准。售楼处也曾告知，附近金茂府什么时候首开，我们的时间也就差不多了，完完全全把金茂府当成了竞品。当然等不及的新盘也有，紫樾尚府在9月初悄悄首开了北地块两栋高层产品，问及价格售楼处则表示暂无均价和总价，98折一户一价来计算，更是坦言预计这两栋高层要销售到年底，10月份计划推出1套33888元/㎡起的特价房，不知如此优惠力度，谁人买单？

最受各界期待高端新盘大云谷金茂府项目，据了解将于26日首开三栋高层，12日开始了认筹，可享受相应折扣。据已经认筹的购房者的透露，历时2个月的蓄客、半个月的认筹，已经成功认筹的客户有百余组。从二手房曝光的价格来看，金茂府119㎡户型总价410万/套，165㎡户型总价618万/套，计算后单价在38000元/㎡，这与同安路上的万和公馆在售整体均价37000-38000元持平，本周且看热盘首开去化情况。

如果金茂府已经算是高端，金家岭的新盘崂山壹号院排名前列个不答应，23日壹号院也开启了认筹，认筹金20w并且一并公布了首开产品每平均价在45000-46000元之间，139㎡三居均价不到45000元，150㎡三居均价45000＋元，186㎡四居均价近50000元，与之前预想的5w＋单价倒是低了不少，和佳源华府在售高层均价48000元，大平层均价50000元相比，也几乎是持平的，最终认筹客户数字也同样值得期待。

可以看出，崂山市面上新盘以高端改善打名声，但叫价方面也不敢太造次，纷纷平价入市。毕竟今年市场盘子挺大，产品大同小异，客户越割越少，剩下的购房者也开始追求性价比了，定价超过购房者的预期，相当于直接把客户推向了竞品手中，这是新盘们最不想看到的结果。