胶州楼市显现疲态 大利好也难拯救"寒潮"

胶州湾大桥胶州连接线终于在3月底开通了。

朋友圈有一个胶州项目的置业顾问写到：“胶州正在崛起，至主城15分钟生活圈即刻启动！胶州买房，该出手时就出手。”

胶州的确在迅速发展，这些年的成绩有目共睹，但是现在去胶州买房真的合适吗？或者说，胶州连接线带来的利好，足够刺激胶州的楼市吗？

写这篇文章，源自于一个电话踩盘。咨询了一个位于胶州新城区的项目，当问到均价的时候，很意外地从置业顾问那里得知，价格降了，从年前的12000/㎡，降到了10900元/㎡。

What？

在楼市一片喊涨的时候，居然还有悄悄降价的？

是个例还是普遍现象，这个还有待研究，毕竟放眼整个大胶州，还是有楼盘高喊着调价的。

很多人都在看衰胶州楼市。主要原因是胶州的供求太不平衡，土地一大片、房子一大堆，却没有足够的人口支撑。

就拿去年的数据来说。

2019年，胶州土地供应473万㎡ ，成交391万㎡ ，全市位居第三；新增住宅供应全市最多，共3.39万套，约399.97万㎡，占青岛市新增量的21%；住宅存量方面，胶州市库存365万㎡ 居全市首位。

土地存量多，楼盘体量大，去化又困难。靠什么支撑房价？

一直以来，置业顾问所大力宣传的胶州两大主要利好：新机场与撤市划区。

机场重要吗？答案是非常重要。

得承认，胶东机场的建造的确给胶州带来了质的飞跃，使胶州短时间内聚焦在镁光灯下，吸引了各方的关注。机场就跟火车站一样，展现的是人们对青岛的排名前列印象，所以新机场修得漂亮，配套也得跟上。得益于机场的带动，胶州的地铁、高铁、高速等交通配套相应落地。以新机场为卖点，胶州的不少楼盘也顺利地“收割”了一部分红利。但是这个“香饽饽”的带货能力能持续多久呢？

对比一下大兴机场。

去年大兴机场的通航，使得大兴迅速成为楼市的热土，各大开发商纷纷进入大兴跑马圈地。但是在通航两个月后，大兴楼市开始退烧，并未延续之前的高光时刻。

新机场作为胶州较大的利好，对区域产业、人才、资金等一系列带动作用是毋庸置疑的，如果能顺利转场，会稍微扭转胶州楼市的局面。

但红利的转化需要时间，而机场的实际辐射区域又比较有限，至少10公里内，受噪音、限高等影响，是不适合居住的，所以值得购买的楼盘其实凤毛麟角。

而胶州的另一个卖点，是撤市设区。

胶州撤市设区的新闻被多次提及，毕竟行政区划的改变，可以提升城市的地位，并且逐步享受“同城待遇”。这一点，即墨最有发言权。

自从即墨撤县设区之后，可谓集万千宠爱于一身，各类优质资源都向这里倾斜。青岛建成运营的第三条地铁线路就是从主城直通即墨。而随着行政地位的提升、宽松的购房政策加上各项利好消息集中释放，即墨的房价也快速上涨，迎来了一波又一波的购房高峰。但是上一轮的疯狂抢购已经透支了购房需求，于是楼市回调就不可避免了。

再看胶州，先不说撤市设区何时落地。即使真的落地了，现在还有多少人口能够支撑起胶州的房价？要知道，胶州的楼市严重依赖外地客户，当下这种情形，还能指望外地购房者源源不断的输送购买力吗，那么大的库存量，得去化到何时？再者说，仅凭着天花乱坠的大发展大规划就把房子买了，是不是有点着急。

人们肯定不会忘记，2018年的时候，胶州楼市有多么风光。置业顾问说得最多的就是“暂无房源”。人们也不会忘记，去年年底，胶州某个大品牌项目“降价门”事件，直接冲击了整个房地产市场。

如今，胶州市面上的“日光盘”少之又少，市场已经显现疲态，目前只是余温还未完全消退。新机场转场后，或许会再给胶州楼市添一把火，但如果后续没有足够的产业支撑，没有新导入的人口支撑，紧靠着当地的拆迁户、刚需以及外地购房者，胶州楼市的冬天可能还有持续一段时间。当然不可否认，当下胶州还是有一些成交不错的项目。