共有产权蜜月期后的城阳楼市 2021年的发展方向在哪?

在2020年楼市冰封的时段，城阳区便率先以政策试点激活了楼市。

政策为先 率先复苏楼市

2020年3月17日，城阳区一则《城阳区六条硬核举措，集聚人才释放活力》发布，将“人才”与“共有产权住房”挂钩，为七类具有城阳区户籍的不同层次人才提供房源和资金支持。

这一政策的出台，很大程度上催化了城阳区新房房源的去化情况，尤其在第二季度。

根据锐理新媒体数据显示，城阳区全年的新建商品住宅成交在第二季度迎来爆发，其中成交最少的5月也有了2306套的成交记录；此后的第三、四季度成交数据虽起伏较大，但基本维持在1186套以上。虽然下半年的共有产权政策热度回落，但城阳依旧能凭借自身的优势和配套在岛城的楼市场成交中占有一席之地。

以价格来看，虽然城阳全年成交均价波动明显，但基本维持在15000元/㎡上下，年度成交均价为15191元/㎡。

至于高新区，虽然行政上为城阳区代管辖，但城阳的共有产权风潮却并未面向高新区。据锐理新媒体公布的数据来看，高新区全年的楼市高潮也落于第二季度，全年的成交波动较小。

就成交均价来看，高新区2020年新建商品住宅成交均价为14629元/㎡，相较于2019年成交均价数据同比上涨了784元/㎡，虽然涨幅只有5.66%，但在2020年楼市整体“水逆”的状态下，高新区新房均价不降反涨，也确有资本、让人眼前一亮。

城阳区和高新区作为承接青岛主城购房需求外溢的近郊区域，近年来的动态着实牵动了不少购房者的心。先不论远期规划，单就其现阶段自身的市场、配套而言，坐标北青岛的两地也确有除却共有产权这一政策外的利好吸引。

根据较新报道，胶东国际机场已于27日下午成功试飞，2021年转场势在必行，而流亭机场的少有也为宣传了许久的“未来之城”提供了发挥空间；2020年底开通的地铁1、8号线北段，将地铁网络进一步北延，也让安家北城有了现实基础；青岛中学、清华附中、世茂52+、东方伊甸园等项目也都在循序渐进，配套落子让城阳和高新区变得日趋繁荣；再加上人才引流、资金支持、房价亲民，近郊区也就变得“非郊”，主城区的辐射范围进一步北移。

北移之后 入手的机会在哪里？

对于城阳来说，近年间楼市的较大收获便是吸收了部分主城置业的人群。像是接壤主城区的夏庄板块，或是有大项目配套的白云山片区，都是凭借着自身优势成为了主城购房者的新选择。

2020年底，青岛地铁1、8号线北段的开通，让城阳和高新区又一次成为置业者的焦点之选，北城置业也成为了不少购房者的选择，两地凭借着双地铁的并进优势，将南工北宿的地理范围再次扩大，其沿边的板块和项目也将进入2021年的流量备选。

那么在2021年，北城置业的焦点又会聚焦在哪里？

日趋成熟的高新区

高新区，自然是青岛楼市的热点区域之一。不同于靠政策引流的城阳，高新区近两年间在配套上的发展可以说是下足了功夫：从青岛中学到北京实验二小、从传了一次又一次的清华附中到东方伊甸园、再到商业体独苗世茂52+、再到期盼已久的M8，这些配套虽然各自独立、但依存于高新区范畴内，已为高新区带去了不少的热度；1月11日，高新区宣布将于2月份拍卖总规划建面49.2万㎡的4宗商业和住宅地块，该地块为规划中的利群综合体用地，加之目前在建的首创奥特莱斯、鲁商广场等，商业多点开花也将促进高新区配套进一步改头换代。

中国铁建海语城

在楼市上，高新区2020年底上市了中国铁建海语城项目，该项目在售89-119㎡小高层和洋房产品，均价11500-12000元/㎡；此外，2021年上半年也将迎来先进和悦项目，项目将规划洋房和高层产品。就高新区楼市现状看，高新区内的楼市库存还比较丰富，产品类别较多，普通住宅产品多数维持在90-130㎡之间，适宜刚需和刚改客群；还有150㎡左右的大户型产品和150㎡以上的别墅类产品，适宜改善和度假人群。

而在土拍市场中，金茂、先进、中国中化、高实等也于去年分竞得住宅或商住地块；今年1月，国信一口气竞得高新区8宗商住混合用地，该8宗地块临近地铁8号线的健身中心（红岛会展）站、健康中心站和红岛火车站，相信届时该地块上市的地铁房项目也将惹人关注。

始有成色的棘洪滩

在高新区以北的城阳区内，棘洪滩可以说是一直被外界忽略的板块：无论是从其区位、配套还是远景规划来说，棘洪滩之前都是城阳区内乏善可陈的楼市板块，新兴的现代生活配套暂无音讯，这也让该板块一直稳居城阳的房价洼地。

但这一现状，近来却实现了突破。作为城阳区内排名前列公立三甲医院——青岛妇女儿童医院城阳院区于1月底正式启用。这座位于棘洪滩的三甲新医院，打响了棘洪滩配套上新的排名前列枪；地铁9号线也规划布局在棘洪滩板块，配套的更新换代，让更多城阳本地人注意到了该板块的进步。

就楼市现状而言，动车小镇无疑是棘洪滩板块内较大的项目和开拓者。自2019年起，动车小镇频繁于棘洪滩竞得商业和住宅地块进行布局，将规划的动车小镇项目逐渐扩容。虽说该项目目前只规划面向动车小镇集团员工，但后期是否对外销售暂未可知；且如今凭借着动车小镇集团的定位与专业，也逐渐让棘洪滩板块聚集起了固定的人气与人流，生活需求逐渐集中。而且近日，青岛动车小镇体育中心项目完成签约，该项目分为体育中心和餐饮娱乐商业中心，完工后不仅将为动车小镇项目提供生活配套，也将同步丰富棘洪滩板块。

通汇当代阅MOMΛ

像是棘洪滩内的青铁畅意城项目，便位于青岛动车小镇，除住宅产品外还规划商业、建设综合TOD，目前在售99㎡和107㎡高层，均价9500-9600元/㎡；通汇当代阅MOMΛ在售89、105、108㎡小高层，均价10500元/㎡，建面120㎡洋房、均价10800元/㎡；此外，先进·锦鸿台规划89-102㎡高层和小高层产品，计划5月开盘；青岛动投基金谷将推89㎡、110㎡小高层产品上市。根据目前该板块在售项目可以看出，目前棘洪滩内的楼市产品比较单一，主要面向本地和企业单位员工客群，产品面积多在90-120㎡之间，是以刚需和刚改户型为主。此外，天安数码城去年也在棘洪滩摘得约3.3万㎡商住用地，后期也将进一步充实棘洪滩楼市。

总体而言，高新区和棘洪滩可以说是城阳区内发展潜力较大的两个楼市板块，在配套和城建上都有明显的起色；且两地的发展情况虽有差异，都距成熟还有较大的发展空间。如高新区，商业、教育配套，乃至交通建设上近年间落实速度较快，楼市上除本地需求客群外，像是青岛中学等教育配套也会吸引部分外地购房者光顾，且高新区整体配套虽多，但分散面较广，暂难以形成聚集和辐射效应；而棘洪滩则是处于发展起步、动土兴建的初级阶段，虽享有共有产权政策的红利，但配套上的零星优势暂不足以惠利楼市，所以还是以本地需求为主。

对于购房者来说，资金支持和政策红利确实能为购房减轻不少压力，但政策有面向的范围、购房也有主次需求。像是在所有的配套之中，教育配套自然是最能牵动有娃一族进行置业的理由，所以也才有学区房的存在；但对于看中通勤需求的购房者，交通是否便捷通畅就成了挑选新房的关键……不同类型的置业人群，优选的需求都不同，这就要看购房者如何取舍了。