龙湖李沧项目规划变更,户数减少

来源：卓易数据

7月27日，龙湖代建的李沧惠水路项目33号地块规划变更，主要体现在4处变化：①调整楼层数，之前的叠拼由5F调整为4F,部分洋房层数也随之调整；②户数也从472套减少至458套，停车位增加30个；③不计容建面增加；④部分场地环境设计调整以及取消南入口处地库出入口。

根据最新规划建设26栋4-11F叠墅和洋房（7栋4F别墅+2栋7F+3栋8F+5栋10F+9栋11F洋房），共计458套（套均约150㎡）。

此次变更的地块是33号地块是面积最大的。位于惠水路以南、汉川路以西，占地59391.8㎡，总建面128059.19㎡（地上建面81640.19㎡），计容建面74239.75㎡（住宅68823.75㎡，458套房子），配套用房5416㎡（含物业管理用房、养老服务站、社区农贸市场、社区网点），地上不计容建面包含7400.44㎡（含社区卫生服务站、社区服务站、托育所、邻里坊、社区大堂、架空层等），共计458户，建筑密度30%，容积率1.25%，绿地率30%，停车位789个。

从排布来看，26栋洋房和叠拼中，叠拼在南，洋房在北，且使用了大面积的玻璃立面设计。

3宗地海创第一次于2020年7月竞得，当时3宗地成交总价21亿，楼面地价10000元/㎡，总建面20.98万㎡，其中商品住宅占比45%，产权型人才公寓6%，商业占比49%，去年5月地块控规调整，商品住宅建面增加一倍左右，容积也轻微下调。去年12月底青岛海创置业有限公司摘的3宗低密地，总占地157985.1㎡，总建面18.96万㎡，总价20.18亿。

东李市场主要在未来带供应上，目前处于一个结构性的窗口期。青特首入东李青特·铜川九里成为青岛全市销冠，6月青特拿下55号和76-1地块持续补仓。

本项目的贴身竞品万竹云峰一直没有动静。

此外，金茂璞逸世园作为青岛新一代的引领项目，代表了青岛的最新产品，也是李沧改善的最高端；而最值得关注的是3月底森林公园“商改住”地块成交，组团案名为咏叙森屿，展厅开放，产品也已释放15栋13-17层小高层、1栋8层洋房，新规产品，全部一梯一户，户型面积：主力约120㎡/143㎡，少量约168㎡。

东李新房和二手房割裂严重，作为曾经的刚需聚集地而如今东李全面进阶为改善区域，小户型二手房价格“滑铁卢”。