争春|“牛市”初开:青岛楼市冷启动?热启动?温启动!

无论市场冷暖，房子总还是那个万众焦点，一年伊始，自觉不自觉的，很多人又开始那份对它的惦念，房价怎样了？一线市场节前那波热潮是否在青岛延时到节后爆发？据说已经收紧的信贷政策会不会给原本就被高库存羁縻的青岛楼市再当头一盆冷水？就地过年是否已经完成青岛楼市的开春预热？之前或买或卖或观望的选择是否正确……青岛楼市迈出了怎样的开春排名前列步？这个楼市牛年能否一开始就奋蹄疾进，牛气冲天？搜狐焦点开春采盘，为您一探究竟。

售楼处的“温差”和同比的幸福

初七开工，一位置业顾问的朋友圈里晒出了某房产交易中心“人潮汹涌”。这位朋友的留言也“暗示”得相当明显：大多数人对楼市的火爆都后知后觉……

今年楼市果然火的如此之“抢”吗？最真实的温度其实都藏在售楼处。

2月19日上午9时30分，重庆南路中海寰宇时代售楼处，20分钟之内只有搜狐焦点编辑一组到访。

2月19日上午11时，兴隆路保利时代售楼处，与搜狐焦点编辑同时在访的客户有四五组。2月19日下午1时，大云谷崂山金茂府售楼处，约有四五组客户到访。

2月20日下午2时，重庆中路佳源双子星城售楼处，约有七八组客人同时到访，售楼处略显忙碌。

不同项目的售楼处是有温差的，这本就是楼市的日常。决定了这样相对热闹或冷清的因素有很多，我们到访时不见其他客户身影的中海寰宇时代是个未入正式入市的待发楼盘，所在的售楼处也是远离项目现场的临时接待中心，即便如此，有媒体报道“春节不打烊”这个售楼处，春节期间也有10-20组的到访量。保利时代与佳源双子星城都是所在片区的刚需主打项目，前者78-103的中小户型配比，为老四方刚需提供难得的低总价门槛。佳源双子星城则是主城区难得的中低价位地铁盘，这样的优势足以帮助它们实现高人气跨年。

金茂府算是主城区高端住宅里近期人气较旺的项目了，金茂府本身的品牌效应，堪称同价位区间青岛较好的样板展示和科技含量，加上低于崂山区再建新楼盘平均价格的定价，售楼处人气的较早启动，证明了这个项目的十足后劲。

总的来说，两天多盘的售楼处之旅，给我们的印象是，牛年开春，楼市温度并未如某些朋友刻意营造的一触即发或骤然火爆，但正常的市场节奏正在有序恢复，保利天珺项目一位置业顾问的观点很有代表性，卖房人同比是幸福的，想想去年同期市场因疫情隔绝，今年的楼市开春光景已经足以让楼市业者欣慰。福州北路附近一家房产中介的经纪人张先生接受搜狐焦点编辑采访时表示，客户需求在平稳上升，网上咨询或电话咨询的量明显较去年同期增加不少。

不变的价格和延长的优惠 直白的卖方心态

“优惠即将取消”，“价格即将上涨”，春节前类似的“文宣”在各种媒体平台很是流行，那么是不是那些优惠，好礼，折扣真的会随春的钟声而终止？

1月29日，金华路招商依云四季售楼处，置业顾问介绍说春节9.9元抵每平500元的春节优惠还有最后一天，“折扣完的价格与开盘时的价格差不太多！但房源越来越少，价格未来肯定要上调！”

保利天珺的3.3万元/平与年前基本一致，其直接竞品青城辰章的新开楼座由首开楼座的2.9万元/平调整到了3.2万元/平，一方面定价明显与天珺看齐，另一方面，首开楼座剩余房源的价格依然未变，新房源定价拉高可以帮助老房源促销，这其中的战术意义也显而易见。

金茂府的均价3.8万元/平方米与年前相比基本没有变化，虽然1月份这个项目在整个青岛主城高端盘里卖到了排名前列，但印象品等竞品把价格做到了较低35000元/平方米，对整个区域的价格拉扯效应还是非常明显。

定价保持相对稳定，各楼盘五花八门的优惠促销送礼也没有因为春节假期的结束而停止。绿城中国把超级狂欢周放在了节后，全国40城60个项目2.19-2.27（正月初八-正月十六）多重好礼，活动期间每天一个区域狂欢日，新春好礼、限时钜惠、直播抽奖活动不断；60套折上折房源，超值狂欢；直播狂欢场，九天九场区域直播，区域boss亲自到场、绿城业主在线打CALL，海南三天两晚豪华双人游、华为P40、九阳豆浆机、野兽派香薰礼盒、百元话费、影视会员等直播大礼狂送不停。

位于即墨创智新区的和达·熙园的6重好礼一直延续到2月底。首付0门槛、8699元/㎡安家创智芯、成交获得红包墙抽奖资格、老带新成交享1%佣金、凭返乡车票享额外购房优惠、到访就送新年礼包。

万科的春节礼物也没有停的意思。2月28日之前，到访青岛万科各售楼处即可抽取“牛转乾坤”到访礼一份；2月26日之前还有幸运大转盘抽奖，可得苹果iPhone 12 Pro Max/2021元购房劵。

优惠不停从一个侧面印证了当下的市场状态和卖方心态，牛转乾坤不能等和靠。宏观政策环境并未释放出楼势逆转的明显信号，而青岛市场的海量库存就在眼前，只有主动出击，才能先发制人，找到利润与速度的较佳平衡。

周末热力传真 越走越近的“小阳春”？

与几位同行讨论过青岛楼市开春头几天的表现，大家普遍的观点是这是个不愠不火的常规开端，没有18年初燥热，也不像去年那般冰封，但过去几年的盘整也是一种蓄力，市场在这个春季有所突破，找回小阳春的感觉也并非绝无可能。

“初七至初九三天售楼处多数客户不多，可能是工作日的原因，周末休息日情况会好不少！”这是一位置业顾问朋友在上周五给出的预言，果然，周日多个售楼处都传来了客户盈门的热照：青岚郡的沙盘几乎被到访客户“包围”，

海岸万科城的客户休息区座无虚席

快到饭点，东方影都售楼处还是人来人往，

青岛印象品一连两组成交，奖品金蛋砸得金花四溅。

小阳春到底会不会有？也许它真的越来越近，晴好的天气适宜畅想家的梦想，更重要的是渐渐改变的置业者心理。

楼市不可能永远好，也不会总是不好，18年后一连几个小年，今年会不会是一个大年？青岛楼市其实这些年一直在盘整，有些区域的价格其实已经放低了不少门槛。西海岸、胶州、即墨等周边区域，房价较之前回落明显，以地价看，很多楼盘实际上已经没有太多的调整空间。有人说，海量的供应像一座大山，让青岛房价难以放开手脚，但也有人认为，抛开需求讨论供应，同样有失偏颇，作为国内知名的强二线城市，在宜居指数上常年排名全国前列，近年来在产业结构调整，新旧动能转换，甚至城市深度发展格局上作为不小的青岛，应该有机会一扫楼势的低迷。

货币的宽松环境不变，低调了许多的青岛的房子有条件成为更多人眼中的优质资产，据说今年虽然全国流行就地过年，但青岛各售楼处流行起替外地亲友代看，搜狐焦点编辑的一位朋友，就为其远在新疆的姑姑一家看了西海岸的多处项目，据说那边有数量不少的山东老乡都想退休后落叶归根，而青岛就是他们中意的优选目的地。

胶东机场大概率年底启用，它与同处一地的上合示范区能够带来规模可观的产业和人口聚集，1号线年内有望全线贯通，西海岸这个青岛排名前列房仓也将更好地与主城融为一体，西海岸的房子也将因为这样的进化性价比更为突出，获得更加充足的购买力。

让不少人对青岛楼市保持乐观的还有局部的政策环境。落户政策的更充分开放，让青岛传统主城外的绝大多数区域，打开了限购的封锁，去年为青岛楼市破冰立下汗马功劳的城阳共有产权政策又适时加码，为更多“人才”送去购房置业礼包……

牛年青岛楼市已经启动，不是冷启动，也达不到热启动，但起码是个温启动。优越的自然环境，城市质感的进化、局部政策的利好，为置业青岛保持住吸引力，规模足够的供应体量，又在某种程度上，帮助市场调温维稳，同时引流人口，促成城市未来的发展布局。

这样的温和稳或许才是楼市需要的，这样的状态让我们对小阳春保持信心。

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