青岛中高端住宅扎堆入市 谁能逃出"滑铁卢"之殇

今年青岛楼市有个新现象，那就是面向高端需求的项目多了。上半年，远洋、金茂、融创、金地等知名房企携其高端项目亮相，一大批洋房、别墅、大平层等产品进驻市场。近段时间，青岛主城楼市被这批高端盘搅得风生水起。

截至目前，主城区超过3万/㎡的新建住宅项目有近30个。总价四五百万已经是稀松平常的事，价格很“豪横”，乍一看确实令很多人望尘莫及。

如此众多的高端项目批量面市，虽然不足以撼动整个市场，但仍值得我们去思考：它们到底给青岛楼市带来什么？看起来“风生水起”的市场，亮眼的表现能支撑多久？在售楼盘以及快要入市的项目能否为市场所消化？购房者又该如何进行甄选？这些问题都值得深思。

在青岛主城区，崂山凭借丰富的城市资源配置、山海景观，一直都是青岛高价楼盘的密集区。放眼寸土寸金的崂山，已经是清一色的豪宅阵营。

特别是今年上半年，崂山高端住宅集体“爆发”，集中入市，浮山后及松岭路沿线形成了多点开花的行情，强力拉动了青岛高端住宅市场。

6月20日，与宜家一路之隔的青岛印象品推出131-147㎡小高层，含装修起价39600元/㎡。

6月26日，位于浮山脚下的远洋万和公馆首次开盘，推出了119-150㎡高层产品，单价3.8万/平起。本月即将加推洋房产品，预计单价4.1万/平。

下半年，浮山后还有几个重磅项目亮相，首当其冲的就是大云谷金茂府。做为金茂较高端的“府系”产品，金茂府在北京、上海都有着标杆产品，已经成为高端市场的“金“字招牌。如果说下半年能有一个盘用一己之力扭转楼市格局，那一定是金茂府。它的定价将直接影响周边甚至是新都心的楼盘。

此外还有一个青岛本土开发商开发的项目——华新园东宸府，这个项目自5月份亮相后，也是热度不断，规划了4栋高层以及6栋叠院。这个项目靠近地铁4号线劲松七路站，周边的小区有海尔东城国际、春光山色，与大润发以及卜蜂莲花一路之隔，从位置上来说比金茂府要更优越一点，目前最直接的竞品就是远洋万和公馆。

之前说过，浮山后是目前主城竞争最激烈的板块，除了崂山自身的这几个盘，市北的项目也在虎视眈眈，抢夺着客户资源。像金地宸悦、明翠雅居，不管体量大小，都是要分一杯羹的。此外，松岭路沿线还有融创、鲁商、佳源在内的几个新盘，原先被视为稀缺产品的高端住宅，在今年只能算得上是稀松平常。

项目很是耀眼，但成交得看缘分。就目前来说，崂山的高端住宅市场取得了不错的市场回应，个别挑了“好时候”开盘的项目也取得了不错的去化成绩。但在限购政策下，随着项目越来越多，青岛改善阶层的支撑能力还能有多少呢？恐怕后期会有部分项目成交量不尽如人意。

新盘渐次亮相，也给老牌项目带来了压力。个别项目在前期定价过高，在如今的市场环境下，显得“曲高和寡”，再加上销售多年缺乏宣传，逐渐被市场遗忘，面临着滞销的尴尬。

像是黄岛隧道口的xx花园项目，从2016年入市销售，至今已经是第五个年头，小高层产品从开盘时候16500元/平的起价，多次上调价格，如今，新开盘的瞰海楼座已经达到4.5万/㎡，这样的价格令购房者“可望而不可即”，甚至有“性价比低，不值得买”的想法。

这样的项目并不是个例，两三年前开盘如今还在苦苦支撑的楼盘不在少数。在刚需盘都愁卖的当下，这些高端项目开始深陷泥潭，销售迟缓。

在过去几年，高端住宅产品在青岛市场上有过很好的发展期，也曾上演过“开盘即售罄”的场景，产品的稀缺性决定了这些项目的“保值性”更高，势必是楼市金字塔的“塔尖”。但从另一面来看，高端住宅并非市场中的“必需品”，其客户群体也只是少数，尤其不能忽视的是仍在执行的限购政策对市场的影响。

未来的一段时间内，伴随着“话题”项目的入市，高端市场的热度还会维持在一个较高的水平上。对于开发商来说，需要考虑的是如何避免“雷声大雨点小”，提升产品成熟度，从众多竞品中脱颖而出；对于购房者来说，要注意辨别“伪高端”项目，不要单纯以价格来定义，而是更应该多关注产品的内涵。