青岛楼市:上半年看土地热拍,下半年看新房降价

2019年，全国房地产市场整体理性回归，但区域分化和冷热不均的“高压低托”态势，“稳”字当头调控坚持至今。青岛楼市呢，仿佛走进了迷宫。上半年，楼盘推量慎之又慎，成交呈现下滑趋势，土拍市场倒是一片喜气洋洋，库存量充足的近郊区在补仓，断粮的主城区上架又大推量。

具体来看，上半年土地市场一直呈现高供应，用地占比提高到85%，面积更是同比去年上涨了近48%，成交金额到达403亿元，创下历年来新高。主要供应区集中青岛西岸和北岸，西海岸、城阳和即墨作为去化较快的几个板块，供应规模自然增长迅速，吸引的不仅是知名房企，甚至中小房企也加入抢地占据。胶州相对于去年来说在减少，这与目前胶州库存量和去化率有一定影响。主城部分的崂山和李沧，一个拿地昂贵一个土地稀缺，供地节奏一直十分平稳。一直热卖的市北土地市场在上半年彻底爆发了，不仅集中供地加大，成交建面高达50万㎡，创下历年较高量。

大批量的供应也让宅地价格进入上涨通道，上半年青岛平均成交楼板价破三千，达到3650元/㎡，环比上涨了约27%，是历年来较高水平，其中主城区维持在“万元线”，拿地成本依然偏高，李沧、西海岸、即墨和平度价格都在上涨，较高约63%，而高新区和胶州价格明显回落，下跌达36%。相反的，“勾地”为主，令土地溢价率则在不断走低，整体溢价水平从2016年较高的13.3%，迅速下滑到仅1.2%，底价成交变成常态。

下半年开场，土地市场迅速收缩，供地下降了近一半。相反的，新房市场才算真正的开壶，7月全市新建住宅成交约130万㎡，是今年以来单月成交较高峰，环比增长近13%，成交价下跌约3%，为14518元。然而，经过了6个月的持续大批量供应，房企销售压力在下半年逐渐显现，这其中，上半年的供应大佬西海岸首当其冲，胶州、即墨等区域同样面临去化问题，近郊城区“买方市场”行情渐固。大批量供应＋不算低的单价，购房者明显不是很买账，8月份青岛楼市立马给了下马威，成交量和成交面积“双降”现象再现，长此以往下去，房企大佬也得头疼一阵。

面临“金九银十”的到来，开发商们推新盘情绪推升，楼盘营销手段不断升级，甚至不惜使出“降价”绝招，以应对接下来几个月的销售压力。上周，上半年市北地王，碧桂园云境已经首开，据内部消息，前期推出特惠房源每平单价低至21000元，开盘当天定价也在23000-24000元之间，吸引大批关注主城的购房者。同期，位于即墨的金茂新盘智慧城蓄客多时，上周实现首开，销售达5.5亿元。据悉，认筹单价在9700元起，拉低了即墨新房市场整体均价近5000元。首开楼盘已经这么努力了，未开的项目更是创造奇迹，东李的绿城海棠印月首开单价2万，城阳核心的正阳中心目前每平认筹价在8888元......可以想象未来一段时间“底价”将充斥的整个新房市场。本周，上半年即墨地王已然登场，案名定位鲁商健康城，总建面在21.4万㎡，规划高层和多层，配建商业、人才公寓和幼儿园，预计年底前首开。

据搜狐焦点统计，9月青岛将有40余盘入市，新盘老盘各占一半。正值“金九银十”，整体平稳下的“价格波动”，各盘又将使出什么样的“杀手锏”，购房者应精挑细选，实地探访，抓住底价，适时出手。

经售楼处获悉得知，碧桂园云境已于8月30日首开，首推2#高层115㎡三室两厅两卫户型，两个单元，两梯四户。目前仍有房源在售，均价在26000-27000元左右，包含5000元/㎡左右装修。9月暂无加推计划。

经致电售楼处获悉，金茂智慧国际城将于本周六开盘，首开6栋楼，包括2栋小高层，4栋高层，均价11000元/平，毛坯交付。项目烟青路与珠江二路交叉口南300米。

经致电售楼处获悉，绿城海棠印月预计9月中下旬开盘。小高层住宅，户型面积115-168㎡，预计毛坯均价20000元/㎡。一户一价，具体请以售楼处为准。

致电售楼处了解，海信正阳中心预计将首开1和2号楼Loft公寓产品，9层每层21/25户，层高4.7米，预计9月中旬入市，建面在37-43㎡之间，认筹8888元/㎡起，单价在1-1.1万左右，毛坯交付。

鲁商健康城项目位于即墨蓝色硅谷核心区蓝色新蓝海一路以东、桂花路横九路以南、凤凰山以西、规划横二十二路以北。项目为高层、多层住宅居住小区，住宅为7/8/9/11/17层，商业1/2层，人才公寓17层，幼儿园3层。