九月的排名前列天 给青岛楼市未来把把脉

九月的排名前列天，预示着2021年只剩下三分之一了。有的人忙着盘点过去时间里的点点滴滴，有的人为剩下的四个月立下新的flag。

鉴于较新月度数据需要再等等，今天我们不妨讨论点“虚的”，比如二手房指导价，比如调控升级的可能性，再比如新房价格走势，给2021年最后四个月的青岛楼市把把脉。

01

二手房：指导价离我们有多远？

先说结论，很远。

尽管“二手房指导价”现在已经成为一个高频词汇，时常见诸于各大媒体的头条。但从目前执行“二手房指导价”的城市来看，无论深圳上海还是西安成都东莞，都面临一个很严峻的问题“房价倒挂”。

这种“倒挂”有的是客观因素造成的，比如新房限价等等。但像深圳、上海、杭州、宁波等部分项目，二手房涨价受人为因素影响更大，并且有不断加强的趋势。这其中不仅有业主抱团，也有中介和业主的联合，甚至在有些项目中还出现了投资客参与的影子。

由政府出台的二手房指导价，正是遏制二手房价格泡沫不断膨胀的利器。比如深圳，银行以指导价确定贷款额度；再比如上海，高于指导价的房源禁止挂牌上市。虽说是“指导”，但其中“强制”的意味不言而喻。

或许是因为青岛二手房销售价格指数连涨六个月（国家统计局数据），给人一种青岛二手房价格快速上涨的错觉，有人会关心青岛会不会执行二手房指导价。

对比已经开始执行二手房指导价的城市，现阶段青岛不具备这种可能性。

首先，从市场环境上来说，青岛楼市不存在严重的新房二手房价格倒挂的情况，即便是存在极个别二手房热门项目，但不足以影响整个市场，更不会出现加速房价泡沫膨胀的情况。

其次，从房价走势来说，在今年以前，青岛的二手房价格是以“跌”闻名全国的。据统计，2019年青岛二手房价格拿了全国热门城市跌幅榜首位，2020年跌幅全国第二。就在今年春节期间，还有外来大V以青岛二手房的价格表现，唱衰青岛楼市。即便是今年二手房市场有回暖迹象，但整体是呈波动缓涨的趋势。

总的来说，青岛二手房市场相对其他城市来说，比较“健康”，目前不存在触发二手房指导价机制的环境。

02

青岛调控升级？短时间内加码概率低

据不完全统计，截止目前，全国各类调控已经突破400次。频率之高，涉及面之广，在房地产行业史上也不多见。

原本，青岛人觉得调控加码离我们很远，在七月新房销售价格指数领涨全国，八月新房价格大概率继续上涨的当下。不少人也会疑惑，青岛是否有加码调控的可能。

客观来说，概率不大。

排名前列，青岛目前的限购政策放眼全国，也属于比较“严格”的一档，对于投机性购房已经起到了不错的效果，继续加码，大概率会对刚需购房者产生了重大影响。

第二，青岛已经加入“宅地集中供应天团”，并且在二批集中供地中加入了更为严格的控地价条款，堵住了炒作“地王”哄抬房价的可能。

第三，青岛楼市区域分化比较明显，市场冷热不均，整体加码调控不现实。

青岛现行的调控政策中，可打的“补丁”不多，目前的市场热度远未到政策补漏的层面。

03

新房房价：地价降了房价就…

八月份热点城市第二批次集中供地公告陆续发布，包括青岛在内的众多城市发布的公告中，均要求土地成交溢价率不得超过15%；同一房企不得使用多个“马甲”；房企购地资金需严格审查等。

一线城市、热点城市的示范作用下，土地市场将迎来大变局。

不改变出让起始价的前提下，限定土地成交较高溢价率，遏制新“地王”产生，那通过炒作“地王”刺激拉抬房价的玩法行不通了；像广州、深圳等城市，在控地价的同时，房地联动，对出让地块的新房价格做了限制。业内普遍认同，这一波控地价之后，将有效的抑制房价上涨，从而达到稳房价的目的。

但，这对于青岛新房价的影响多大？

普通购房者可能不清楚，近几年来，青岛土地市场95%以上的地块都是底价成交，溢价率为零。

也就是说，在青岛近几年地块成交溢价几乎为零的情况下，价格该涨的也没少涨。

同样，当年宜昌路“地王”项目，除了对区域内二手房定价有一些影响，对区域新房价格影响甚微，甚至项目本身的销售价格都有点对不起自家“地王”的身份。而后，新都心的某“地王”项目，开售后也没有“带飞”区域内新房价格，销售定价一直是“随大流”。

由此可见，现阶段的青岛，溢价率对于新房定价的影响没有其他城市那么大。

再举两个例子，青岛排名前列次宅地集中出让，浮山新区各地块成交单价均不足万元，区域内新房定价基本在3.3-3.5万，新开项目同类型产品定价预估也会在这个区间浮动。而开平路地块，土地成交价高达1.7万/平，但片区内新房较高定价只在3万左右，你猜新项目定价是参考地价还是区域新房成交价？

主城区都是如此，周边区域更是翻不出花来。

04

写在最后

有人说，2021年的房地产市场注定是不平静的，这点可能北上广深以及南方部分热门城市朋友可能感受更深一些。

而青岛，或许是城市等级、人口规模都与头部城市有不小的差距，或许是之前调控政策的步子迈得大了些，虽然市场有回温，但离公认“热”还差了几个层级。

未来青岛楼市脉象如何？“平稳”二字是可以预见的。

至于说这个结论准不准，我们四个月后见分晓。