去年以来全国已实施城市更新项目超过6.6万个 8地前5月开工率超50%

来源：每日经济新闻/甄素静

7月17日，据央视新闻，记者从住房和城乡建设部（以下简称住建部）了解到，去年至今，全国目前已实施城市更新项目超过6.6万个，完成投资2.6万亿元，城市更新行动实施带来的综合性成效正在逐步显现。

其中，围绕既有建筑改造利用，目前已改造78亿平方米建筑，进一步提升了建筑安全和节能水平。围绕城镇老旧小区改造，去年新开工改造城镇老旧小区5.37万个，加装电梯3.6万部。今年前5个月，全国新开工改造城镇老旧小区达2.26万个。

就目前全国城市更新工作的进展与趋势，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉当日在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，当前的城市更新工作需与大拆大建的改造模式明确区分开来，转向更为精细化的微改造策略。“城市更新不再单纯追求拆除重建，而是侧重于公共配套的完善与升级，同时注重高质量发展与绿色节能改造，以应对当前房地产市场的新变化。”

城市更新模式创新不断

全国城市更新取得显著进展，项目数量和投资规模不断增长，改造内容和成效日益丰富和显著，离不开政策的支持和推动。

每经记者注意到，近期多地将“住房和城乡建设局”更名为“住房和城市更新局”。如武汉市、荆州市、襄阳市、仙桃市等地已先后完成更名挂牌，原城乡建设局网站已停止使用，取而代之的是住房和城市更新局网站。

来源：各地政府官网

除更名外，各地也在探索老旧小区改造的新模式。

7月13日，湖北省首个“住宅合作社”项目开工，武汉市青山区二十一街坊134户居民自拆旧房盖新楼，工程代建方为区属国企。记者了解到，“住宅合作社”模式为以小区居民为主体，政府支持、企业参与危旧房合作改造，从而实现旧房换新房，这一改造模式被当地居民称为当前的“上上策”。

据当地媒体报道，有二十一街坊居民表示，在这一模式下，其原来套内面积接近70平方米的老房子，补上25万元差价后，就变成了套内面积85平方米的新房子。据了解，预计明年年底，青山区二十一街坊134户居民将回迁新居，而改造后的32层住宅楼共有240套住房，除了安置134户回迁居民，余下住宅将通过市场销售，用于平衡建设成本。

武汉市住房和城市更新局相关负责人认为，“住宅合作社”模式是对国内传统大规模拆迁模式的有力补充，也是对危旧房改造的一种新探索。

而在此前，杭州老旧小区改造推行的业主自筹资金模式也曾引起行业高度关注。与武汉“住宅合作社”模式下首个施工项目不同的是，杭州老旧小区改造推行的模式，资金来源大部分是业主自筹，由业主和政府共同委托开发企业代建。比如杭州市浙工新村业主自改旧住宅区改造项目，整个小区的更新费用约5.3亿元，其中居民自筹资金约4.7亿元，占比89%，其余资金由政府专项资金解决。

合一城市更新集团董事总经理罗宇在接受每经记者采访时表示，老旧小区改造的模式创新，是住房供求关系变化的新兴产物，更迎合当前房地产及城市更新市场环境，缓和房企新增投资缩水与老旧小区居民迫切改造矛盾，且利于实现多方共赢。

罗宇强调，目前各地推行的模式大多倾向于危房改造，适用范围有一定门槛。针对城中村改造是否也可适用则存在难度，如权属关系复杂、违法建筑多等。因此，像武汉的“住宅合作社”模式，或许更适用于认定为危房的老旧小区改造，且以一二线城市为主。

今年前5月8地开工率超50%

据住建部城市建设司披露的数据，2024年全国计划新开工改造城镇老旧小区5.4万个。

根据各地统计上报数据，今年前5个月，全国新开工改造城镇老旧小区2.26万个。分地区看，江苏、山东、河北、辽宁、浙江、上海、湖北、重庆等8个地区开工率均超过50%。

整体上看，全国城镇老旧小区改造工程取得了积极进展。不过记者也注意到，在2024年前5个月，全国城镇老旧小区改造项目表现出明显的地域性差异，各地的开工小区数和开工率呈现出不同的发展态势。

截至5月末，江苏省以982个新开工小区数和94.8%的开工率居全国首位。紧随其后的是山东省，新开工小区数达到3269个，开工率为81.0%；河北省以869个新开工小区数和78.5%的开工率位列第三。新开工小区数量超过1000个的地区共有6个，分别是山东、湖北、重庆、河南、四川和湖南。

不过，也存在部分省市城镇老旧小区改造进展缓慢、开工率相对较低的情况，如广西、宁夏、山西、西藏等地虽然有一定的开工率，但均低于20%，而海南和青海的开工率均为0%。

李宇嘉分析认为，开工率与项目前期的规划成熟度、地方政府的资金筹措准备，以及项目更新过程中的具体推进因素密切相关。“城市更新项目涉及报规划、主体确定、资金筹措等多个复杂环节，程序冗长，且部分项目因历史遗留问题较多而难以顺利开工，而这些地区的低开工率需要引起有关部门的重视，需要通过加强政策引导、资金支持和居民参与度来促进改造项目的实施。”

“老旧小区更新改造核心围绕解决三个问题，即资金来源、资金回笼、谁来改造。”罗宇分析认为，资金来源解决的是项目前期研究、搬迁补偿、报批报建等资金投入问题，除业主自筹资金外，政府的财政支持也很重要。开发主体选定是解决项目由谁具体实施推进，确保项目能落地实施，是项目具备实施可行性的关键，从已试点项目来看，更倾向于地方国企，民企参与空间有限。

对于老旧小区改造过程中现有政策和法规是否需要调整或优化，罗宇认为，后期政策制定可围绕业主出资、政府支持、实施主体及综合改造效益四个方面，根据“谁投资、谁受益”原则制定相关配套政策，且充分考虑调动社会资金。如可增设一定比例的商品住房等，一方面调动市场积极性，另一方面可减负政府财政压力，实现改造模式可持续发展。