市场加速筑底 优质地块价值显现

来源：卓易数据

在926各大明牌政策轮番出台后，青岛楼市加速筑底。愈发明显的一致认知：开发商对于青岛楼市筑底完成判断提前，拿地信心和动作有所提升，频频关注配套资源浓度厚实的核心区优质地块。

这一背后逻辑是对青岛市场的动态观察。其中包括核心区优质地块周边供应结构、库存去化周期、流速、客群厚度、价格支撑的一个客观性判断，基于如此的市场形势，房企在土地市场端展开积极探索。

近两年青岛的新房成交和土地成交对市场进行了一个平衡调节，如今会发现主城区很多片区即将面临“断供”，如浮山后、中央商务区、老市北等板块。

昨日成交的市北大港地块是个例子，该地块所在板块存在土地、新房的缺口，地块成交迎合密集存量人口改善住房的市场的需求。

地块周边人口密度大，客户有厚度，居住氛围浓，配套齐，安全垫厚。且板块内近4年只有2个新项目入市，近2年更无新房源面世，无增量。根据卓易数据的统计，地块所在板块新建住宅库存不足50套，市场库存处于历史低位，土地需要补仓。

地块问世恰巧满足了市场需求，同时，通过供地节奏达成片区房地关系动态调整，整体供需健康。

与此同时，地价随着房价的震荡及时调整，大港地块的楼板单价为7920元/㎡，这是近三年市北区地价的最低。相关部门基于新房市场量价的变化对土地价格同步进行了市场化的修正，地价处于合理区间给房企预留了空间。

不可或缺的还有，地块属性的调整，地块最早原规划为商业用地，后调整为商住地，也促成了这次成交。

从土地结构来看，青岛市内三区2016年-2021年商办类土地成交集中，目前商办类土地减少供应，主要以住宅用地为主。其中市北区2024年占比拉高主要源于老四方多个地块城市更新公服配套的要求，整个青岛土地市场商住结构不断得到优化。

此次成交是土地端市场化优化和政府主动迎合市场需求调整的一次回响，表明相关部门已意识到市场的方向，并在适应新的需求，通过规划用途和出让价格的调整给开发企业更灵活的选择。相信未来能够推出更符合当前需求的优质地块。