"地王"放下身段保守出价 究竟保量还是保价?

搜狐焦点青岛资讯 2021-10-29 09:46:38
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时间回放到2021年5月,青岛首次集中供地。在主城某场“高潮迭起”的土拍中,绿城以楼板价17000元/㎡+自持商品住宅建面2106.9㎡,竞得了位于开平路45号的地块,立刻点燃了地产圈。业内纷纷预测,新地王的到来将给周边楼市带来新一轮的升势,老四方的房价妥妥要破3万了。紧接着,主城乃至城阳、西海岸的

时间回放到2021年5月,青岛首次集中供地。在主城某场“高潮迭起”的土拍中,绿城以楼板价17000元/㎡+自持商品住宅建面2106.9㎡,竞得了位于开平路45号的地块,立刻点燃了地产圈。业内纷纷预测,新地王的到来将给周边楼市带来新一轮的升势,老四方的房价妥妥要破3万了。紧接着,主城乃至城阳、西海岸的不少项目都借着“地王”的东风开始上调价格。

一眨眼半年过去,被冠以“地王”头衔的地块终于要入市了。然而曝出的首开价格却并不匹配人们对地王的预期。据悉项目首开单价在2.6万/㎡,这个价格性对楼面价而言并不算高,基本是贴着成本价在卖,可以算作是平价入市。

这意味着,嗅觉灵敏的开发商对未来价格的判断并不理想,甚至可能是持续下跌的。因此哪怕是赔本赚吆喝,也要趁早“割肉”,速战速决,迅速回款。毕竟除了拿地的净价,更扎心的还有建筑成本、营销成本及财务成本等,这些都会使开发商背负一定的财务压力,因此不得不放下身段,调低价格预期。

其实自二季度开始,在政策调控的强大压力下,青岛楼市无论是在开盘数量还是成交量方面,都开始显现出了疲软的态势,并且这种态势已经延续了多月,哪怕是金九银十都无法提振。据锐理数据统计,三季度青岛新建商品住宅共计销售销售29463套,约355.3万平,销量面积环比下降19%,同比下降18%。而到了十月份,也没有回温的迹象。如今开发商已将更多的精力用来备战年底冲刺,以及为来年铺好路。这也导致很多房企选择年底在房价方面让步,以价换量成了必修课。

对于地王项目来说就更难了。

尤其是在今年下半年银行信贷紧缩、政策从严、成交量普遍下滑的背景下,高企的地价和冷清的市场间形成了尖锐矛盾,让“”地王项目进退维谷——究竟是保量还是保价?

保量,意味着基本放弃了利润,但凭借“地王”的影响力,大概率会增加购房客群;保价则意味着销售周期拉长,虽然单价高了,但各项成本积累,也会摊薄利润。在这种两难境地下,地王项目正在遭遇着“定价”难题。

而随着地王“割肉”,周边的其他项目也将面临巨大压力。众所周知,在地王效应下,周边楼盘是有“红利”可吃的。像是胜利桥附近的某个央企大盘,开盘前也曾豪言壮语要到3万+,甚至后续还略有提价。但今时不同往日,地王效应减弱,没能给周边房价带来持续“供养”。周边在售项目也只能审时度势,赶紧走量。上面提到的央企大盘,近期也推出了首付分期活动,较低30万起。

其实,在市场成交意愿不强,前景未明的情况下,上大多数项目都面临着究竟是保价还是保量的艰难抉择。特别是刚亮相的新盘,以怎样的姿态入市就成了关键。如果首开没能打响头炮,后续就会陷入比较被动的局面。所以不得已也只能采取价格战术。但越是灵活多样的定价策略,越是刺激和考验着楼市买卖双方的应变能力。对于购房者来说,无疑也陷入了“求价格”还是“求品质”的选择中。

相较而言,高品质楼盘拥有更好的产品设计以及优秀的产品力,虽然价格略高,但抵抗风险的能力更强,保值性也更高。

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