"地王"放下身段保守出价 究竟保量还是保价?

时间回放到2021年5月，青岛首次集中供地。在主城某场“高潮迭起”的土拍中，绿城以楼板价17000元/㎡+自持商品住宅建面2106.9㎡，竞得了位于开平路45号的地块，立刻点燃了地产圈。业内纷纷预测，新地王的到来将给周边楼市带来新一轮的升势，老四方的房价妥妥要破3万了。紧接着，主城乃至城阳、西海岸的不少项目都借着“地王”的东风开始上调价格。

一眨眼半年过去，被冠以“地王”头衔的地块终于要入市了。然而曝出的首开价格却并不匹配人们对地王的预期。据悉项目首开单价在2.6万/㎡，这个价格性对楼面价而言并不算高，基本是贴着成本价在卖，可以算作是平价入市。

这意味着，嗅觉灵敏的开发商对未来价格的判断并不理想，甚至可能是持续下跌的。因此哪怕是赔本赚吆喝，也要趁早“割肉”，速战速决，迅速回款。毕竟除了拿地的净价，更扎心的还有建筑成本、营销成本及财务成本等，这些都会使开发商背负一定的财务压力，因此不得不放下身段，调低价格预期。

其实自二季度开始，在政策调控的强大压力下，青岛楼市无论是在开盘数量还是成交量方面，都开始显现出了疲软的态势，并且这种态势已经延续了多月，哪怕是金九银十都无法提振。据锐理数据统计，三季度青岛新建商品住宅共计销售销售29463套，约355.3万平，销量面积环比下降19%，同比下降18%。而到了十月份，也没有回温的迹象。如今开发商已将更多的精力用来备战年底冲刺，以及为来年铺好路。这也导致很多房企选择年底在房价方面让步，以价换量成了必修课。

对于地王项目来说就更难了。

尤其是在今年下半年银行信贷紧缩、政策从严、成交量普遍下滑的背景下，高企的地价和冷清的市场间形成了尖锐矛盾，让“”地王项目进退维谷——究竟是保量还是保价？

保量，意味着基本放弃了利润，但凭借“地王”的影响力，大概率会增加购房客群；保价则意味着销售周期拉长，虽然单价高了，但各项成本积累，也会摊薄利润。在这种两难境地下，地王项目正在遭遇着“定价”难题。

而随着地王“割肉”，周边的其他项目也将面临巨大压力。众所周知，在地王效应下，周边楼盘是有“红利”可吃的。像是胜利桥附近的某个央企大盘，开盘前也曾豪言壮语要到3万+，甚至后续还略有提价。但今时不同往日，地王效应减弱，没能给周边房价带来持续“供养”。周边在售项目也只能审时度势，赶紧走量。上面提到的央企大盘，近期也推出了首付分期活动，较低30万起。

其实，在市场成交意愿不强，前景未明的情况下，上大多数项目都面临着究竟是保价还是保量的艰难抉择。特别是刚亮相的新盘，以怎样的姿态入市就成了关键。如果首开没能打响头炮，后续就会陷入比较被动的局面。所以不得已也只能采取价格战术。但越是灵活多样的定价策略，越是刺激和考验着楼市买卖双方的应变能力。对于购房者来说，无疑也陷入了“求价格”还是“求品质”的选择中。

相较而言，高品质楼盘拥有更好的产品设计以及优秀的产品力，虽然价格略高，但抵抗风险的能力更强，保值性也更高。