神盘解析丨青岛保利大国璟五开五罄背后的密码

自拿地至今，几百个日日夜夜，保利发展控股秉持不断升级产品的态度，打造国匠精工——保利大国璟。

从前期定位，到首开燃爆青岛，再到续销5开5罄，助力成就“大国盛璟”热销奇迹。

在青岛住宅排行榜中，主城区楼盘已经很久没有如此出彩了。

据中指研究院发布的数据显示，今年1~8月，青岛商品住宅销售金额排行榜中，保利大国璟赫然在列，成交额31.2亿元，位列第二位。

在楼市调控和疫情的大背景下，一个改善型楼盘能有“首开售罄，五开五罄”的成绩，无疑是业界的标杆。现如今的保利大国璟作为超级流量盘，已然成为市区定价的风向标。

No.1

流量神盘：热销背后的密码

热销背后的密码是什么？除了保利发展控股先进的不动产运营能力和有口皆碑的产品品质，还有操盘团队的专业能力。

从客户出发，回归营销本质，在前期亮相、入市时机、推盘节奏、价格、推广等核心策略方面就已注入热销基因，为开盘热销打下坚实基础。

前期高调亮相

亮相初期，大国璟迫切需要打开知名度，项目通过悬疑发问的形式诠释了何为“亮相必惊艳”。

2019年11月7日，“神秘礼盒空降凯德“吸引了海量路人驻足，亦成为青岛各大媒体报道的焦点；11月8日，“一份来自大国璟的礼物，请签收”更是拉高项目形象和期待；11月9日，随着数万枚气球腾空而起，在百余名大国璟演员的快闪表演中，神秘礼盒揭晓，将活动推向了高潮，也奠定了大国璟热销基调。

入市时机选择

疫情黑天鹅突如其来，打乱了“小阳春”节奏。很多竞品项目望而却步，纷纷按下暂停键。营销团队分析区域市场楼盘供求关系，敏锐捕捉到上半年青岛市场将处于相对少有点，因而迅速调整推售节奏，错开下半年市场红海。

推盘节奏把控

区别于竞品集中推售，本案采取短蓄短开、密集加推、小规模多批次的推盘节奏，在市场上不断制造开盘售罄的势头，同时依靠团队超强销售执行能力，做强红盘效应。

价格策略调整

对项目所在区域购房客群进行穿透性分析，同时结合项目的开发策略，最终选择差异化且有竞争力的市场路线，执行“低开高走，稳步提升”的思路，在保持项目热度的前提下逐步收回优惠政策、做足溢价。

推广方向侧重

前期侧重“浮山后新都心”区位优势，强调区域稀缺价值；后期强调热销势头延续和打造，着重打造热销盘IP；近期由于入市竞品渐多，项目及时转换推广思路，线上主打“性价比”，全方位宣传辅助销售。

No.2

组合拳：营销是个系统活，

需要系统思维，更需细节执行

上半年连续加推，但客户新增速度有限，快速补充蓄客池数量成为当务之急。团队凭借强大的营销策划能力，环环相扣，步步伏笔，打出一套组合拳：

推广投放，市场预热

根据项目定位，针对中高端群体聚集区域进行信息释放，精准投放社区道闸、出租车后LED、银行短信、电梯广告等，制造市场声音的同时，保障引流的客户质量。

疫情期间，大国璟团队组织承办“229”抖音直播秒杀等多场大型直播活动，同时借助直播平台打造置业顾问个人IP，通过微信拓客、社群营销、悦家云等渠道进行线上阵地流量的导入。

销拓一体，精准拓客

项目时间紧任务重，单纯依靠原有资源很难达到海量蓄客目的，营销团队主动跳出舒适圈寻找机会，通过成交客户特征分析，绘制拓客地图，从吃、住、行等方面实现对周边客户资源的覆盖。

吃：与当地餐馆、酒店进行异业合作，通过提供餐巾纸、烟灰盒等道具累计发展500+经纪人，累计创造1540+组带访量；

住：借助销售经理个人关系，走进社区进户宣传，实现对周边10余个街道，近80个社区覆盖；

行：举办大国璟为岛城“加油”活动，一时间岛城皆是大国璟，满城皆议大国璟。

活动引爆，促进成交

7个月，5次开盘，26场活动，14500组+来访……节点紧锣密鼓，活动接踵而来，团队与时间赛跑，不仅把每一场活动做好，更做出了自己的特色。

疫情常态化之后，项目开始以月为单位打造系列主题活动。如6月“少儿季”通过“少儿模特秀、少儿击剑比赛、少儿象棋”一系列活动，实现项目形象拔高和客户资源导入。

从推广吸客到渠道拓客，再到活动导客，配合现场引导成交，团队通过精准的营销推广策略、环环相扣的系统执行动作，实现了营销效果较大化。

No.3

团队篇：曾半夜2点回家

也见过凌晨4点的星光

推货节奏快、密度高、任务重，团队每个人都承受着较大压力，但也让人越战越勇。保利大国璟全体工作人员戮力同心，砥砺拼搏，用每一场直播的突破，每一次真诚的服务，每一天的披星戴月，赢取因疫情失去的时间。

好的团队能够互相成就，而依附于团队的个体，则能够充分实现个人价值，收获属于自己的成就。如今的大国璟团队经过风雨历练，销策配合默契尽显，个人成长更是清晰可见。

结语

大鹏一日乘风起，扶摇直上九万里。

从项目立项到市场调研，从首开售罄到燃爆青岛，保利大国璟逆势劲销，成就了实至名归的当红流量盘。