新房“又贵又少”的主城区 还有机会捡漏么?

随着2021年的迈进，回顾起2020年的楼市经历，可以说是“喜忧参半”。喜的是主城区虽然定价普高，却意料之外的受到追捧；忧的是近郊区虽然价格可亲，但大部分的去化却不怎么明媚。

主城区与近郊区的楼市状态两重天，也让更多人关心起新一年楼市的走向。其中，拥有意外之喜的主城区域，自然关注度更高：不仅是因为它生活配套完善让购房人向往，也是因为2020年的主城区着实为购房人带去了不少的惊喜，让人对2021年的它充满期待。

房价整体高走的主城区

根据锐理新媒体公布的2020年房价数据来看，主城各区新建商品住宅的均价都在2020年度实现了不同程度的爬升。

其中市南区和崂山区的房价依旧是独占鳌头，新建商品住宅均价虽波折变化，但整体呈现上升态势，均较年初数据实现了增长，且大部分时间均价保持在4万/㎡以上；四方区和李沧区则托住了主城区的房价底线，除却四方区在7月均价下降至16369元/㎡外，其余时间段内主城区新建商品住宅均价均达2万/㎡以上；而市北区则成为主城区中房价的“中位线”，上接市南和崂山、下承四方和李沧，将高端住区和亲民住区划分开来，同时具体来看，市北区今年住宅均价也实现了增长，且态势平稳。

虽然说主城和郊区楼市是两重天，但主城之中的各区楼市状态也不尽相同。市南和崂山位居沿海一线，山海相间加之多年积攒下来的发展底蕴，新房市场可以说是“非富莫入”；而且，对于发展成熟的两区来说，繁华地带的土地资源总是格外珍贵，所以这也就加高了购房的门槛和难度；同时，市南和崂山在售楼盘价格各有不同，像是市南区的莱阳路8号、均价达7万/㎡以上，崂山区较低价的位中联依山伴城四期、均价2.3万/㎡，成交项目的价格高低也让两区的均价水平呈现出较大的波动。

至于市北、四方和李沧，三地的新房市场较为稳定，新品入市的价格基本维持在2-3万/㎡，与已开售的项目相比价差不大；同时在城区规划中，三地可开发的住宅用地容量也相对丰富，在新产品的供应商尚有富余，所以全年的均价变化幅度也有限。

2020年主城迎新刚需和改善产品

对于购房人而言，主城区的高房价是阻碍其购房的一大因素，另一个便是没有合适的新房房源。主城区的高房价虽然一时半会无法解决，但区内的新房市场的确是在2020年“迎新”不少。

主城区最显著的优点便是配套完善、生活便利，在这种功能性的加持和房价簇拥下，改善族群成了主城区购房的“半壁江山”。

大云谷金茂府

在过去的2020年间，市南区的禧竹雅园，崂山区的大云谷金茂府、华新园东宸府、崂山壹号院，市北区的青特星城、金地宸悦，李沧区的绿城云栖、绿城汀岚、海信东山府等皆有改善大户型产品入市，既迎合了当下后疫情时代外界对于大户型、多功能房源的购房需求，又满足了二胎环境下的现实置换条件，让中、高端改善成为主城购房的一大标签，也促进了主城区新房市场的火热。

海信东山府

而改善之外，便是刚需。在主城区越来越有“全区改善”的潮流下，本就安家艰难的刚需们又开始了“西游记”或“北游记”，城阳、西海岸新区、即墨等渐成了主城刚需族落脚的阵地；同时在地铁1、8号线北段的开通红利下，北上安家似乎也不再遥不可及。可即便北部安家的优势尽显，现实中还是有不少刚需们愿意留在主城区捡漏。

中海观澜庭

不过好在，2020年虽世事艰难，但青岛楼市依旧为刚需抛出了橄榄枝。市南区的禧竹雅园、市北区的中海观澜庭、李沧区的佳源双子星城等皆有90㎡以下的小户型产品入市，除却禧竹雅园外，中海观澜庭和佳源双子星城最初入市的产品均价也保持在2万/㎡以下，一时间为主城区的刚需们打开了供应链。

青岛印象滟

而至现在，去年大火的刚需盘供应去化已见成效。中海观澜庭目前在售高层，均价20000元/㎡；佳源双子星城在售115-129㎡高层，均价19500元/㎡；城投悦动湾在售92-123㎡高层，均价20000元/㎡；大都汇在售80-120㎡高层，整体均价20000元/㎡；依山美郡在售97-120㎡洋房，起价19500元/㎡；青岛印象滟在售95-127㎡小高层，均价18000元/㎡。这些项目可以说是主城区内为数不多的低总价或低单价产品，较为适宜低成本购房的刚需或刚改。

2021年主城新项目可期

2020年的主城区楼市为购房者带来了不少惊喜，这于已购人群而言着实欣慰；但对于尚未购房的意向群体而言，只能更加期待20年拿地、21年入市的新地块和新项目了。

近日，青岛世华茂悦企业管理有限公司完成股权变更，中梁地产集团成为其大股东；同时，这也就意味着世华茂悦于去年10月23日摘得的市北2宗商住地块也归中梁所持。

从出让的地块来看，本次中梁所得的2宗地块分别位于市北区的昌乐路3号和沾化路2号，其中昌乐路3号地块楼板价11305元/㎡。

此外， 烟台梁岳置业有限公司（中梁）于12月21日经79轮竞价最终摘得李沧金水路1宗商住地块，楼面价8910元/㎡。

根据规划显示，该宗地块后期将规划9栋住宅产品，预计将会有近400套住宅房源上市。

自此，中梁自即墨、平度和莱西之后首进市区落子，在2020年共拿下两区3宗商住地块。

12月31日，李沧区青钢旧址的2宗地块进行拍卖，由华通置业有限公司,青岛城投新城开发建设有限公司,利冠投资有限公司,青岛嘉宏德顺置业有限公司,青岛交信德投资合伙企业（有限合伙）竞得，楼面价9200元/㎡。

11月23日，市北区原四方机车旧址的4宗地块搭配出让，由中车科技园（青岛）有限公司以底价竞得，包括1宗商住用地、2宗商服用地和1宗工业用地，商住用地楼面价9110元/㎡。

11月17日，崂山区1宗纯住宅用地被青岛中植天平投资管理有限公司（中植集团）竞得，楼面价10448元/㎡。

该宗地块位于崂山区的株洲路片区，周边近地铁2号线，周边配套的学校和商业相较丰富。

9月10日，市北区四流南路245号地块被青岛中海海悦房地产有限公司,聚丰（香港）有限公司以单价10510元/㎡竞得，该宗地块为青岛造纸厂原址，总成交价19.35亿元。

而该宗地块目前已经公示项目规划，规划建设12栋住宅楼并配建商业和一所6班幼儿园。

5月25日，青岛利盛置业有限公司（保利）摘得市北新都心1宗商住用地，楼面价7600元/㎡；9月，该宗地块上盖的保利天珺项目问世，目前在售高层均价3.3万/㎡。

从位置上来看，该宗地块位于市北的新都心板块，周遭配套丰富、生活住区也较醇熟，改善氛围浓郁。

从去年出让的地块来看，主城区域内未来将还有不少的楼市新品等待上市；同样的，虽然现在出让的地块还未有项目公示，但其定价基本可以推算出区间来，按照基本规律、后期产品的售价应当是楼面价的2-3倍左右，当然也不排除主打高端项目的高定价。

就目前来看，主城区的房价高有高的资本，这对于部分期待留居主城区的购房者而言，新房够不上，还可以考虑二手房源。