新房“又贵又少”的主城区 还有机会捡漏么?

搜狐焦点青岛市场 2021-01-12 09:48:27
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​随着2021年的迈进,回顾起2020年的楼市经历,可以说是“喜忧参半”。

随着2021年的迈进,回顾起2020年的楼市经历,可以说是“喜忧参半”。喜的是主城区虽然定价普高,却意料之外的受到追捧;忧的是近郊区虽然价格可亲,但大部分的去化却不怎么明媚。

主城区与近郊区的楼市状态两重天,也让更多人关心起新一年楼市的走向。其中,拥有意外之喜的主城区域,自然关注度更高:不仅是因为它生活配套完善让购房人向往,也是因为2020年的主城区着实为购房人带去了不少的惊喜,让人对2021年的它充满期待。

房价整体高走的主城区

根据锐理新媒体公布的2020年房价数据来看,主城各区新建商品住宅的均价都在2020年度实现了不同程度的爬升。

其中市南区和崂山区的房价依旧是独占鳌头,新建商品住宅均价虽波折变化,但整体呈现上升态势,均较年初数据实现了增长,且大部分时间均价保持在4万/㎡以上;四方区和李沧区则托住了主城区的房价底线,除却四方区在7月均价下降至16369元/㎡外,其余时间段内主城区新建商品住宅均价均达2万/㎡以上;而市北区则成为主城区中房价的“中位线”,上接市南和崂山、下承四方和李沧,将高端住区和亲民住区划分开来,同时具体来看,市北区今年住宅均价也实现了增长,且态势平稳。

虽然说主城和郊区楼市是两重天,但主城之中的各区楼市状态也不尽相同。市南和崂山位居沿海一线,山海相间加之多年积攒下来的发展底蕴,新房市场可以说是“非富莫入”;而且,对于发展成熟的两区来说,繁华地带的土地资源总是格外珍贵,所以这也就加高了购房的门槛和难度;同时,市南和崂山在售楼盘价格各有不同,像是市南区的莱阳路8号、均价达7万/㎡以上,崂山区最低价的位中联依山伴城四期、均价2.3万/㎡,成交项目的价格高低也让两区的均价水平呈现出较大的波动。

至于市北、四方和李沧,三地的新房市场较为稳定,新品入市的价格基本维持在2-3万/㎡,与已开售的项目相比价差不大;同时在城区规划中,三地可开发的住宅用地容量也相对丰富,在新产品的供应商尚有富余,所以全年的均价变化幅度也有限。

2020年主城迎新刚需和改善产品

对于购房人而言,主城区的高房价是阻碍其购房的一大因素,另一个便是没有合适的新房房源。主城区的高房价虽然一时半会无法解决,但区内的新房市场的确是在2020年“迎新”不少。

主城区最显著的优点便是配套完善、生活便利,在这种功能性的加持和房价簇拥下,改善族群成了主城区购房的“半壁江山”。

大云谷金茂府

在过去的2020年间,市南区的禧竹雅园,崂山区的大云谷金茂府、华新园东宸府、崂山壹号院,市北区的青特星城、金地宸悦,李沧区的绿城云栖、绿城汀岚、海信东山府等皆有改善大户型产品入市,既迎合了当下后疫情时代外界对于大户型、多功能房源的购房需求,又满足了二胎环境下的现实置换条件,让中、高端改善成为主城购房的一大标签,也促进了主城区新房市场的火热。

海信东山府

而改善之外,便是刚需。在主城区越来越有“全区改善”的潮流下,本就安家艰难的刚需们又开始了“西游记”或“北游记”,城阳、西海岸新区、即墨等渐成了主城刚需族落脚的阵地;同时在地铁1、8号线北段的开通红利下,北上安家似乎也不再遥不可及。可即便北部安家的优势尽显,现实中还是有不少刚需们愿意留在主城区捡漏。

中海观澜庭

不过好在,2020年虽世事艰难,但青岛楼市依旧为刚需抛出了橄榄枝。市南区的禧竹雅园、市北区的中海观澜庭、李沧区的佳源双子星城等皆有90㎡以下的小户型产品入市,除却禧竹雅园外,中海观澜庭和佳源双子星城最初入市的产品均价也保持在2万/㎡以下,一时间为主城区的刚需们打开了供应链。

青岛印象滟

而至现在,去年大火的刚需盘供应去化已见成效。中海观澜庭目前在售高层,均价20000元/㎡;佳源双子星城在售115-129㎡高层,均价19500元/㎡;城投悦动湾在售92-123㎡高层,均价20000元/㎡;大都汇在售80-120㎡高层,整体均价20000元/㎡;依山美郡在售97-120㎡洋房,起价19500元/㎡;青岛印象滟在售95-127㎡小高层,均价18000元/㎡。这些项目可以说是主城区内为数不多的低总价或低单价产品,较为适宜低成本购房的刚需或刚改。

2021年主城新项目可期

2020年的主城区楼市为购房者带来了不少惊喜,这于已购人群而言着实欣慰;但对于尚未购房的意向群体而言,只能更加期待20年拿地、21年入市的新地块和新项目了。

近日,青岛世华茂悦企业管理有限公司完成股权变更,中梁地产集团成为其大股东;同时,这也就意味着世华茂悦于去年10月23日摘得的市北2宗商住地块也归中梁所持。

从出让的地块来看,本次中梁所得的2宗地块分别位于市北区的昌乐路3号和沾化路2号,其中昌乐路3号地块楼板价11305元/㎡。

此外, 烟台梁岳置业有限公司(中梁)于12月21日经79轮竞价最终摘得李沧金水路1宗商住地块,楼面价8910元/㎡。

根据规划显示,该宗地块后期将规划9栋住宅产品,预计将会有近400套住宅房源上市。

自此,中梁自即墨、平度和莱西之后首进市区落子,在2020年共拿下两区3宗商住地块。

12月31日,李沧区青钢旧址的2宗地块进行拍卖,由华通置业有限公司,青岛城投新城开发建设有限公司,利冠投资有限公司,青岛嘉宏德顺置业有限公司,青岛交信德投资合伙企业(有限合伙)竞得,楼面价9200元/㎡。

11月23日,市北区原四方机车旧址的4宗地块搭配出让,由中车科技园(青岛)有限公司以底价竞得,包括1宗商住用地、2宗商服用地和1宗工业用地,商住用地楼面价9110元/㎡。

11月17日,崂山区1宗纯住宅用地被青岛中植天平投资管理有限公司(中植集团)竞得,楼面价10448元/㎡。

该宗地块位于崂山区的株洲路片区,周边近地铁2号线,周边配套的学校和商业相较丰富。

9月10日,市北区四流南路245号地块被青岛中海海悦房地产有限公司,聚丰(香港)有限公司以单价10510元/㎡竞得,该宗地块为青岛造纸厂原址,总成交价19.35亿元。

而该宗地块目前已经公示项目规划,规划建设12栋住宅楼并配建商业和一所6班幼儿园。

5月25日,青岛利盛置业有限公司(保利)摘得市北新都心1宗商住用地,楼面价7600元/㎡;9月,该宗地块上盖的保利天珺项目问世,目前在售高层均价3.3万/㎡。

从位置上来看,该宗地块位于市北的新都心板块,周遭配套丰富、生活住区也较醇熟,改善氛围浓郁。

从去年出让的地块来看,主城区域内未来将还有不少的楼市新品等待上市;同样的,虽然现在出让的地块还未有项目公示,但其定价基本可以推算出区间来,按照基本规律、后期产品的售价应当是楼面价的2-3倍左右,当然也不排除主打高端项目的高定价。

就目前来看,主城区的房价高有高的资本,这对于部分期待留居主城区的购房者而言,新房够不上,还可以考虑二手房源。

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