李嘉诚东莞项目降价万元 机构:东莞新房去化周期连续12个月高于警戒线

来源：澎湃新闻/计思敏 唐莹莹

继香港多个项目打折出售后，李嘉诚位于广东东莞的项目也开始降价促销了。

近日，市场消息显示，李嘉诚旗下位于东莞的“海逸豪庭”项目5折起售，据悉项目推出特价房，最低单价约1.3万元/平方米，两房总价90万元起售，三房总价120万元起。

对此，澎湃新闻致电该项目售楼处，其销售人员表示，“现在还有一些尾盘在销售，都是5楼（含）以下低楼层的，价格在1.4万元/平方米-1.5万元/平方米。”

上述销售人员进一步表示，此次推出的特价房源介于1.3万元/平方米至1.6万元/平方米，活动随时结束。“此次推出的低楼层的1.3万元/平方米的房源和高楼层的1.6万元/平方米的房源都比较少。像1.3万元/平方米的房源是1楼的，只有两套，已经卖完了。目前在售的都在1.4万元/平方米-1.5万元/平方米，在售房源面积90多平米及120多平米。”

该项目官方微信公众号于7月5日亦发布相关信息，“精品洋房实景开放，现楼交付，为庆祝香港回归27周年，特推出部分团购优惠单位，限时限量发售。”

文内海报展示的8套精选房源，单价均在1.4万元/平方米左右，并配以“此优惠活动吸引了众多客户纷纷来访参观，两天来访客户超250组”的文字宣传。

证券日报援引销售人员的话称，此前该项目销售单价约2.3万元-2.4万元，以此计算，该项目每平方米售价下降近1万元。同时，这批洋房备案已久，所以不能说是价格“跳水”或者突降，只能说是降价跑量。

有东莞新房代理人士对澎湃新闻表示，5折的说法有点夸张，1.3万元/平方米的房源也仅有2套，只能说可以起到引流的作用。从位置来看，楼盘位置在南城和厚街交界，附近以学校和山地为主，相对较偏，商业配套也相对欠缺。从二手房市场挂牌价格来看，不少房源的单价也挂出1.3万元-1.5万元的价格。

市场公开资料显示，海逸豪庭是长江实业集团旗下和记黄埔开发的楼盘，位于东莞市厚街镇横岗水库旁，总占地超过7000亩，总建筑面积达200万平方米，是东莞少有的大型楼盘之一。另据公开报道，从1999年和记黄埔拿下这块地算起，海逸豪庭项目已开发了25年。其间，曾因囤地95个月，而被罚近8000万元土地闲置费，但随后又拖了5年。

对于此次降价销售的举动，截至发稿，长实方面未予回应。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，东莞该在售楼盘，批准预售的时间是2023年6月份，距离现在已经过去了一年时间，即便是东莞新房的平均售价，这一年也下降了20%。该楼盘从预售到现在一年时间去化比较慢，大幅度打折以清盘，这是一种正常的选择。

中指研究院华南分院研究主管陈雪强指出，海逸豪庭降价出售并不是偶然，而是以价换量营销策略，近几年来东莞新房市场成交相对低迷，月均成交套数基本上在2000套左右，即使在全市放开限购等政策之下，市场成交依然维持低位，这也促使了开发商通过降价的方式来带动成交。

据合富研究院数据，6月，东莞一手住宅成交面积约21万平方米（1700套），同比减少约13%，环比增近三成。从价格来看，均价约为26000元/平方米，同比大幅下调33%，环比略减2%，同比大幅回落主要是受去年同期基数偏高。

聚焦到区域来看，海逸豪庭所在的厚街镇于今年1-5月房价同比下降7%。

“以价换量”背后，东莞新房项目的去化速度也并不理想。

机构监测数据显示，今年上半年，东莞市整体推新去化率仅约5%。6月推盘量大幅缩减加之热点项目开盘，去化率从5月约3%提升至19%。

陈雪强提到，今年以来广州、深圳等一线城市持续放松调控政策的背景下，对周边三四线城市市场的挤压更加凸现，面对市场竞争压力下，开发商不得不采取降价促销策略，这在当前东莞市场也是比较常见的。

合富大数据显示，截至2024年6月底，东莞一手住宅库存面积约428万平方米，环比略减3%，同比增加16%。按照过去3个月平均去化速度测算，去库存约24.6个月，连续12个月高于警戒线。不过，由于6月供应量处于大幅收紧态势，成交向好回升，总体库存量去化压力小幅缓和。

按照数据，6月份，东莞一手住宅供应8.4万平方米（601套）同比锐减七成，环比减少约四成，是年内唯一一个月供应规模低于600套以内的月份。

从二手房市场来看，6月份，东莞二手房网签2238套，环比增加9%，同比减少两成，成交面积约24.6万平方米，环比增加4%，同比减少两成，网签价约17650元/平方米，环比微跌2%，同比跌两成。

陈雪强提到， 东莞上半年房地产市场整体仍在筑底阶段。下半年市场预计在政策持续发酵下整体成交会有所回升，但由于居民收入预期及楼市预期不明朗下，市场成交回升相对会比较平缓。