地王一时嗨,楼王可期待!——写在张村河018号地块拍卖之前

018号地块即将上拍，半年内三刷地王的张村河继续把持青岛楼市的流量和焦点。

资料显示，018地块位于崂山区张村河以南，规划合肥路以北，与新晋崂山地王也就是上月初被青铁&越秀联合摘得的046地块一路之隔。

张村河再添一把火？

张村河之前两次土拍均炸出高潮，第一次在疫霾未散，楼势极度不明的时段，三英抢筹，第二次在小阳春的利诱下，九子夺嫡，次次触及熔断，一再推高张村河的价值定位与市场预期。

018地块会不会延续前两拍的火爆，为已经炙手可热的张村河再添一把火？大多数观点认为张村河地王战的第三集戏码如前，几家开发商把价抬到熔断，再竞品质，抓阄。毕竟046地块壮志未酬的名单不小，018这个近乎一体的姊妹地块，正好可以帮他们弥补遗憾。“大概率上次空手而归的几家还要卷土重来，悬念就是有没有新面孔加入，或者会不会出现手牵手的组合！”

也有人认为018地块的开发商参与热情可能会较046有一定落差。因为与后者相比，018地块的质素略有不如。比如该地块商住比2:8，需要配建商业、租赁式人才公寓，容积率3.02，比046的2.5高了0.52，可能对后期体验和定价有所影响，当然，018地块的起拍价17600元/平方米，最高限价20240元/平方米，较046地块每平低了700元，不知道有意这块地的开发商能否从这成本的增减中找到平衡。

当前的楼市行情也让一些人对018地块是否能保持前两次土拍的热度存疑。九子夺嫡的背景是“小阳春”启动了人们对后市的美好期待，而现在，楼市成交已经环比连降两月，不甚乐观的情绪下，会不会还有那么多家开发商冲进来围猎张村河？

张村河的大美与高效

其实对于张村河的一夜爆火，很多人的第一感觉是叹号附带问号的。怎么突然就全在讨论张村河，怎么开发商就一窝蜂的跑步钱进张村河，怎么张村河房价就突然站上了4万元大关，大家还觉得理所应当？

主要是张村河给大家展示的蓝图太过震撼。张村河片区作为青岛市城市更新和城市建设三年攻坚行动的“重头戏”，崂山区按照“区域统筹、连片开发”的原则，邀请了国内外优秀设计团队，从产业和空间两个维度，高标准、高质量开展张村河片区城市设计，根据规划，这块占地28.6平方公里的崂山腹地的未来发展将对标上海杨浦滨江，深圳商务总部园区，围绕水脉智谷的总体定位，聚焦生态、产业，品质、效率、活力五大维度，实现生态公园城，科技创新城，国际品质城，低碳高效城，怡居乐活城的五大城市建设目标。

未来的张村河，会是有国际竞争力的创新走廊，国家东部沿海的创新创业高地，辐射山东半岛的中央创新区和青岛产业升级与城市更新示范区，产业聚集财富与人气，人气带来需求与消费，这就是为什么张村河被称为下一个富人区。

三面环山，河流蜿蜒穿行，城市央心“山河谷地”的格局，自然资源于天然景观带的汇聚，赋予了张村河两岸优越的宜居属性。

有城市规划高度，有生态宜居底色，崂山区的连番大动作，也让人们看到了他们发展张村河的决心和效率。两岸城中村拆改进展顺利，三年任务一年半完成，刘家下庄等回迁房提前半年多封顶，兑现当年拆当年建，三年回迁的承诺。张村河（崂山段一期）综合治理工程也已开工，按照“三区三轴一园多节点”的空间布局，拥有运动天地、凌云步行桥、儿童天地、创智云厅等28处景观节点，还以天然河岸湿地的环境，预订了二级保护动物白鹭的栖息地。

产业升级与城市更新，创新创业与生态宜居，这样的片区可以获得居住体验的改善，又能够拥抱发展红利，在市场日益二八分化的走势下，被当做绩优股而趋之若鹜也就顺利成章了。

玩赚张村河，属实不容易

走马圈地张村河，就像在一张质量上乘的白纸上做画，发挥空间绝对有，但想要收获好评卖上价，还是很考验功力的。

先行者要接受价格与现状落差的考验，毕竟是刚刚盘整出来的处女地，很多地块甚至谈不上城市界面，与周边丰富配套也有距离感，这样一个现状如何说服购房者接受4万+的定价？张村河南岸一拍的华润与海信地块，均有120平的起步户型，面积段与单价的观感多少有

些背离，或许就针对现状的平衡与屈就。

后来者要面临同周期竞品的就近PK。算上018地块，张村河南岸已有4块土地入市，未来还有4块待拍，加上鲁信有邻花园，以及静山悦园、崂山壹号院等现房和尾房项目，未来这一片区或将出现10盘同售的热闹场面。而张村河北岸株洲路片区，包含安置房在内的可开发建面高达190万平左右，一旦开始放量入市，相信张村河片区的热度还会更上一个台阶。

这样的住宅供应体量，对于28.6万平方公里，预计投资700多亿的水脉智城来说不算什么，两个鲁信长春，一个绿城理想之城，只要规划落地和产业聚集效率足够，消化起来并不难。但对于某个时段置身此地的开发商而言，算好账，卖好房，难度不小。

倒逼出来的品质突围 张村河的未来是好房基地

在片区发展的初级阶段，如何处理购房者的消费抗性，如何掌握好节奏和定位，尽量避免陷入竞品PK的战团。地价摆在那里，成本可想而知，价格方面的迂回空间有限，这也倒逼着开发商不留余量地发挥产品力，用品质实现突围。

以前总有人抱怨，为什么这大鳄那大鳄的，到了青岛就发挥失常，更让人唏嘘的怪像是，同一品牌的开发商，价格相对更低的郊区项目，品质上反而能全面领先卖得更贵的主城项目。张村河算是把开发商的真正实力逼出来了。

大V涛哥谈到张村河华润海信两个先发楼盘时说，华润摸着石头过张村河，海信摸着华润过河，其实两者过河打的都是品质牌。华润的社区入户大堂10余米挑空气势磅礴，120平米户型两梯两户，做出了普通产品140平的空间感。还腾出空间，把篮球场搬入了小区。后发制人的海信更加夸张，多花了几倍价钱，做出了全铝板的外立面，120平户型植入了流行的大宽厅，无非就是从前舍不得赠送的面积，这次多赠送一些。星级会所包含了恒温泳池、羽毛球，乒乓球等高标配套。

后来的046地块，以及今天拍卖的018地块，更有后发制人的条件，可以比照竞品精炼卖点。因为地价成本更高，想要说服市场来买单，也必须在产品力方面有更突出的表现。

虽然价格上居高难下，却也在品质上你追我赶，这可能就是张村河片区为我们呈现的难得一见的良性循环和楼市生态。这里是未来城市核心，黄金地段，这里也会平均开发水准最高的地产舞台和好房基地。

与连串“地王”制造的喧嚣相比，青岛“楼王”才是张村河更值得期待的标签。拿不出好产品，不仅是不配来这里崂山论剑，更是拼不过竞品，无法生存。这样的张村河，也是青岛宜居爱好者的幸事，一个区域潜力无穷，房子以质比高的地方，是不是可以治愈买房置业中常见的选择困难症？！