疯狂!楼市新老面孔厮杀 是爆款还是炮灰?

搜狐焦点青岛资讯 2020-05-14 17:50:05
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房地产市场,每年都有两个销售旺季,上半年的小阳春,以及下半年的金九银十。三四月份,受疫情影响的购房需求得到集中释放,特别是4月份市场大热,城阳及西海岸成交飘红。一眨眼“红五月”已经过半,从最近的市场反映来看,这一波小阳春虽然还在继续,但还能持续多久尚不好说。 最近一周时间里,青岛多个项目密集公开案名

房地产市场,每年都有两个销售旺季,上半年的小阳春,以及下半年的金九银十。三四月份,受疫情影响的购房需求得到集中释放,特别是4月份市场大热,城阳及西海岸成交飘红。一眨眼“红五月”已经过半,从最近的市场反映来看,这一波小阳春虽然还在继续,但还能持续多久尚不好说。

最近一周时间里,青岛多个项目密集公开案名,新都心、东李、西海岸中央活力区、即墨西部等热门板块都即将上新,引起了不小的市场反应。在市场逐步回归理性的态势下,这些新项目是成为点燃楼市的一把火,还是成为炮火下的一把灰?

01.新都心

新都心可以说是近些年青岛楼市吸睛度最高的区域,只要一有新盘出来,肯定备受关注。从2014年至今,6年时间,新都心的房价翻了一番还要多,“脱刚”的新都心成了很多人可望不可及的板块,在售的新房价格都在高位水平。

2019年8月15日,青特以15.5亿的总价拿下新都心原河西村1号地块。在青岛,城阳是青特的大本营,开发了包括青特城、青特花溪地、青特赫府等十余个项目,此次是青特首次进入主城核心区,因而引起了巨大关注。

青特星城

待售

待定

市北黑龙江南路286号 查看地图

暂无 70年

暂无 全部户型

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从位置上看青特星城将成为和达君玥保利大国璟的最大竞品。

从体量上看,保利大国璟最大,开发周期也更长一些。青特星城的体量最小,容积率相对也最高。

产品上三者也有部分重合。青特星城为110-140㎡高层产品,和达君玥为116-158㎡小高层/高层,保利大国璟为110-160㎡小高层/高层。单从产品上看,并无太大差别。这也是整个新都心板块的问题,那就是楼盘同质化严重。再加上周边还有七色堇、海尔世纪官邸、新都朗悦时不时争夺一下客源,可谓是竞品扎堆出现,在客群有限的情况下,很容易就打起价格战。

02.浮山后

提到新都心,就不得不提浮山后,这两个新老片区经常被拿来做比较。二者同是改善为主,所属的两大商圈相邻,有许多“共同语言”。前几年浮山后新房出现断档,直到今年才算是真正起势。

金地宸悦

待售

待定

市北劲松一路与同和路交汇处 查看地图

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三居 四居 |115-180 m² 全部户型

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金地宸悦、远洋万和公馆、东方文华、明翠雅居等项目相继亮相,虽然与新都心相比,住宅体量并不多,但势头不容小觑。去年下半年,位于浮山后的远洋万和城首开,即使市场环境不太好,也卖得不错。开盘当天推出252套房源,销售231套,去化率92%,目前清盘中。

目前来说,浮山后与新都心共同撑起了主城楼市的“半边天”,承载着改善置业的需求。在价格方面新都心基本在2.6-2.8万/㎡左右,而浮山后新盘则在3万-3.5万不等,二者一对比相差好几千,这个价差可能会成为购房者选择区域时的源动力。

03.东李

去年,绿城海棠印月的去化速度至今让人难忘,户型图及沙盘亮相的时候还需要维持人流,盛况空前。今年是绿城理想之城的收官年,4月30日,绿城火速发布了三大新品案名:绿城锦棠、绿城云栖、绿城汀岚。涵盖高层及洋房产品。根据以往的开盘速度,预计6、7月份就能面市。

待定

李沧金水路与铜川路交汇处 查看地图

2020年06月 70年

三居 四居 |115-146 m² 全部户型

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十几年来绿城源源不断的为东李供货,见证了东李从荒芜到兴旺。如今绿城算得上东李的“孤品”。

不只是东李,整个李沧的库存都不算多。根据4月份发布的数据,李沧的商品住宅去化周期最短。

作为一个已经发展成熟的板块中,大品牌、有口碑的项目“断供”不是什么新鲜事。

目前融创都会中心、龙湖春江天境、中南世纪城是李沧的几个主导楼盘,产品有高层/洋房,交付有精装/毛坯两种方式。根据目前的市场来看,毛坯高层单价基本在1.9万-2万左右,此次绿城锦棠价格很有可能也在这个范围,届时很有可能冲击李沧的同类产品。

04.胶南

之前说过,胶南会是下半年竞争比较惨烈的板块。新房供应持续增加,新盘老盘都被摆上了同一个竞技台,想要快速走量,除了地段、产品、价格上的比拼,还需要一点运气。

4月下旬,龙湖位于海洋活力区的新盘发布案名——龙湖春江悦茗,规划洋房及小高层产品,户型为89-110㎡三居。这是龙湖在青岛上半年的压轴项目,足见其份量之重。低总价的小洋楼也比较能戳中刚需的需求点。

12500元/平方米

黄岛中央活力区相公山路与圣元路交汇处 查看地图

2020年05月30日 70年

三居 |89-110 m² 全部户型

400-032-4608 转 416537
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我们梳理一下周边的竞品:近一点的中铁世博城、融创中心、金科平澜府、国际海洋智区、万德麒麟公馆以及古镇口大大小小的项目,如果视野再扩大一些,海岸万科城、越秀和悦府以及整个灵山湾片区都是竞品关系。纵观整个胶南,新房房源充足,1.3平-1.5万元/平是主流价格。未来楼盘选择会更多,不出意外,开发商会主动让利。就像前几个月,个别楼盘扛不住压力,已经开始调整价格。房企扎堆的区域,谁定价高,谁就跑的慢。

如今的楼市,老盘新盘交织,有机会,也有深坑。但总起来说,竞争激烈的楼市会给购房者更多的机会。而如何脱颖而出,吸引并留住客户,将考验开发商的水平。

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