疯狂!楼市新老面孔厮杀 是爆款还是炮灰?

房地产市场，每年都有两个销售旺季，上半年的小阳春，以及下半年的金九银十。三四月份，受疫情影响的购房需求得到集中释放，特别是4月份市场大热，城阳及西海岸成交飘红。一眨眼“红五月”已经过半，从最近的市场反映来看，这一波小阳春虽然还在继续，但还能持续多久尚不好说。

最近一周时间里，青岛多个项目密集公开案名，新都心、东李、西海岸中央活力区、即墨西部等热门板块都即将上新，引起了不小的市场反应。在市场逐步回归理性的态势下，这些新项目是成为点燃楼市的一把火，还是成为炮火下的一把灰？

01.新都心

新都心可以说是近些年青岛楼市吸睛度较高的区域，只要一有新盘出来，肯定备受关注。从2014年至今，6年时间，新都心的房价翻了一番还要多，“脱刚”的新都心成了很多人可望不可及的板块，在售的新房价格都在高位水平。

2019年8月15日，青特以15.5亿的总价拿下新都心原河西村1号地块。在青岛，城阳是青特的大本营，开发了包括青特城、青特花溪地、青特赫府等十余个项目，此次是青特首次进入主城核心区，因而引起了巨大关注。

从位置上看青特星城将成为和达君玥、保利大国璟的较大竞品。

从体量上看，保利大国璟较大，开发周期也更长一些。青特星城的体量最小，容积率相对也较高。

产品上三者也有部分重合。青特星城为110-140㎡高层产品，和达君玥为116-158㎡小高层/高层，保利大国璟为110-160㎡小高层/高层。单从产品上看，并无太大差别。这也是整个新都心板块的问题，那就是楼盘同质化严重。再加上周边还有七色堇、海尔世纪官邸、新都朗悦时不时争夺一下客源，可谓是竞品扎堆出现，在客群有限的情况下，很容易就打起价格战。

02.浮山后

提到新都心，就不得不提浮山后，这两个新老片区经常被拿来做比较。二者同是改善为主，所属的两大商圈相邻，有许多“共同语言”。前几年浮山后新房出现断档，直到今年才算是真正起势。

金地宸悦、远洋万和公馆、东方文华、明翠雅居等项目相继亮相，虽然与新都心相比，住宅体量并不多，但势头不容小觑。去年下半年，位于浮山后的远洋万和城首开，即使市场环境不太好，也卖得不错。开盘当天推出252套房源，销售231套，去化率92%，目前清盘中。

目前来说，浮山后与新都心共同撑起了主城楼市的“半边天”，承载着改善置业的需求。在价格方面新都心基本在2.6-2.8万/㎡左右，而浮山后新盘则在3万-3.5万不等，二者一对比相差好几千，这个价差可能会成为购房者选择区域时的源动力。

03.东李

去年，绿城海棠印月的去化速度至今让人难忘，户型图及沙盘亮相的时候还需要维持人流，盛况空前。今年是绿城理想之城的收官年，4月30日，绿城火速发布了三大新品案名：绿城锦棠、绿城云栖、绿城汀岚。涵盖高层及洋房产品。根据以往的开盘速度，预计6、7月份就能面市。

十几年来绿城源源不断的为东李供货，见证了东李从荒芜到兴旺。如今绿城算得上东李的“孤品”。

不只是东李，整个李沧的库存都不算多。根据4月份发布的数据，李沧的商品住宅去化周期最短。

作为一个已经发展成熟的板块中，大品牌、有口碑的项目“断供”不是什么新鲜事。

目前融创都会中心、龙湖春江天境、中南世纪城是李沧的几个主导楼盘，产品有高层/洋房，交付有精装/毛坯两种方式。根据目前的市场来看，毛坯高层单价基本在1.9万-2万左右，此次绿城锦棠价格很有可能也在这个范围，届时很有可能冲击李沧的同类产品。

04.胶南

之前说过，胶南会是下半年竞争比较惨烈的板块。新房供应持续增加，新盘老盘都被摆上了同一个竞技台，想要快速走量，除了地段、产品、价格上的比拼，还需要一点运气。

4月下旬，龙湖位于海洋活力区的新盘发布案名——龙湖春江悦茗，规划洋房及小高层产品，户型为89-110㎡三居。这是龙湖在青岛上半年的压轴项目，足见其份量之重。低总价的小洋楼也比较能戳中刚需的需求点。

我们梳理一下周边的竞品：近一点的中铁世博城、融创中心、金科平澜府、国际海洋智区、万德麒麟公馆以及古镇口大大小小的项目，如果视野再扩大一些，海岸万科城、越秀和悦府以及整个灵山湾片区都是竞品关系。纵观整个胶南，新房房源充足，1.3平-1.5万元/平是主流价格。未来楼盘选择会更多，不出意外，开发商会主动让利。就像前几个月，个别楼盘扛不住压力，已经开始调整价格。房企扎堆的区域，谁定价高，谁就跑的慢。

如今的楼市，老盘新盘交织，有机会，也有深坑。但总起来说，竞争激烈的楼市会给购房者更多的机会。而如何脱颖而出，吸引并留住客户，将考验开发商的水平。