热度只维持了半年 市北正走向“下坡路”?

7月初楼市“期中考”落幕了，数据出来也是几家欢喜几家愁，不出所料的新房成交6万多套，同比去年有小幅下降，主要原因来自于疫情，直接影响开年三个月的销售，虽然四月份开始近郊板块展开了一系列救市的措施，效果十分显著，但仍追不上“停摆90天”所带来的冲击。

梳理上半年楼市，新房市场上，融创、龙湖、保利三家房子卖的较好，土地市场上，龙湖、海信，旭辉三家拿到手软，最后再来看各盘表现，上半年销售金额排行top10总销售133亿，同比下降约44%，项目高新区中欧国际城、新都心保利大国璟、西海岸融创中心包揽前三甲，再往下看各区项目多点开花，甚至崂山两个项目成功杀入前十。

值得注意的是，市北活跃了整个上半年，地王出现和多盘亮相的火热势头，完全不输城阳和西海岸，这次期中考成绩却意外遭遇了“滑铁卢”，仅有保利大国璟一家苦苦支撑。六个月的造势，市北不仅没有保住仅次于近郊两大板块的热度，甚至被即墨、胶州远远的甩在了后方，仅次于远郊平度的存在，这不仅令市场发出“风声大雨点小，市北正走入下坡路”的猜想。

市北新房市场到底怎么了？如何选择？

市北作为青岛排名前列重组区域，囊括了老城区和新城区，和亟待开发解决的旧村板块，可以用鱼龙混杂来形容，而目前新房市场在售待售有32家楼盘，这个数量在整个青岛新房市场上并不多，但同比往年新盘数量，已经是不少的数字了，抛去以投资为主的楼盘，纯住宅约有15个之多，这些项目主要分散在欢乐滨海城、老四方、新都心和浮山后四个区域上，区位配套参差不齐，新房价格自然也是各不相同。

先来说说欢乐滨海城，这个板块奥运会那年开始开发，12年间新都心崛起了、西海岸走向前端，甚至高新区都有了快速发展，现今东京奥运都延迟到2021年了，欢乐滨海城还在缓慢发展，样子仍宛如2008年。作为后海改造工程，它的规划是这样的：主城西部以商务办公、休闲旅游、商业、居住为主导的多元复合型生态新城，规划建面266万㎡，居住人口3.6万人。不仅如此，数字文化体验中心，文化风情街、德式商业街、双子塔、滨海乐园等配套依次入驻。这一区域的项目当然也是有自知之明的，首先，紧临环湾快速路但进出市区仍依靠瑞昌路立交桥一条路，高峰期宛如停车场；其次，板块有限社区数量饱和，人口自然跟不上，也就吸引不了大型商业体进驻；最后，邻胶州湾气候冬冷夏潮，居住舒适度并不高。价格目前也在全市北的价格“洼地”，已经进驻的海德公馆、香槟国际、琴海湾等小区交付多年，仍在为周边配套、交通、环境等问题奔波着。目前在售的住宅仅有悦动湾一家，小高层单价20000元，几乎准现房交付。

从瑞昌路向东，便是老四方板块，青岛老工业发源地在城市配套方面完善，但老破旧也是现状，即使加入新市北，危旧房改造、老企业搬迁仍在进行中。但伴随空置地的出现，也让不少开发商眼馋。去年碧桂园首进主城区，排名前列选择便是这一区域，小体量的云境项目只规划了两栋高层产品以及40年产权商业，26000元/㎡入市后销售热度一直远超市场预期，目前住宅已经全部售罄，仅剩商铺和小院产品。湖岛世家二期产品销售就没有如此幸运了，依靠一期配套资源，二期高层的均价在2.4万，或许只能怨购房者更精明了，对地块背景有了解不妨看看隔壁的凤凰城。不远处的大都汇项目应该不用多说，虽然难产多年但毛坯价定在2万/㎡也有不少关注度但看到户型图的购房者，自然劝退了一波。下半年，宁化路上的华能郡府计划入市住宅产品，这是目前市场上少有的现房后才进入销售的产品，价格还未公布，值得期待。

新都心这一板块，在划区之后迎来各方面飞速发展，也是近几年来开发商必争之地，品牌房企更是扎堆在此拿地，这就不得不提到保利，可以说是开盘即罄的创造者，从天汇到大国璟，成交一路开挂，今年6月份多次加推新楼座，仍呈现供不应求之势，一举拿下上半年青岛销售top2，纯改善又有品牌影响力，不火都不行，这也让隔壁和达项目十分眼馋。上半年不得提到就是新地王青特星城，深耕城阳的品牌房企这次动了新都心这块大蛋糕，住宅产品以高层为主，社区走高端路线，搭配独特的星光泳池，在主城少见，十分考验后期管理和维护，也是购房者所关心的问题之一。项目目前即将开盘价格也已经对外公示，高层单价约27500元，这一价格一出，劝退了不少预算在2.5万/㎡的客户，首开地王表现如何，拭目以待。

最后来说说浮山后，青岛排名前列打造排名前列大型住宅区落址于此，配套一应俱全，以劲松五路一分为二，市北和崂山交界区位特殊，目前新房房价在3w-4w左右很明显更偏向于崂山的价格。今年浮山后势头正盛，不少品牌房企瞄准此地，新盘频频冲上热搜。从去年期期卖爆的远洋万和城，7月还将入市1#、4#号楼改善三四居产品，预计均价33500元/㎡，不远处的金地重新杀回了主场，宸悦项目7月5日首开销售7.6亿，洋房均价38000元，高层34000元与万和城不相上下，争抢客户。隔路的崂山新盘同样虎视眈眈，预计下半年紫樾尚府、大云谷金茂府等项目也将加入这场争夺战。浮山后的房价一直被不少购房者吐槽，市北房卖崂山价究竟值不值？主城项目有支撑，价格更稳定，相较于参差不齐的老四方、拥挤的新都心而言，优势不用多说。