地铁M2东延线规划获批 东李房价还能翻番吗?

最近，关于青岛轨道交通的利好消息不断传来。

先是M1号线南段空载试运营，有望在明年春节期间正式开通；接着有青岛轨道交通三期规划正式获批，青岛地铁网络将迎三条新线和三条拓展线，轨道交通覆盖面再扩大。

在获批的六条线路中，M2号线东延段算是青岛市民期盼最久的线路。

M2号线规划之初，就是一条横跨李沧东部，连接崂山市南沿海一线，贯穿市北老城区的线路。尤其是在2017年芝泉路站至李村公园站开通后，其东延段何时开工何时通车成了沿线居民最关注的话题。毕竟对于一个“年轻”的城市新区域，M2东延段对当地居民的生活尤为重要。

如今，M2东延段规划正式获批，勘探工作也在进行中。随着M2东延段的开工建成，是否能让已经成熟的李沧东片区更上一层楼？

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15年跃升青岛中央宜居区

李村以东区域排名前列次为青岛市民熟知，是在2006年李沧东部大规模村庄改造。房企大鳄绿城，本地名企华新园、和达成为首批入驻东李开疆拓土的房企。

彼时，青岛旧城改造如火如荼，老青岛人大多固守传统的“市里”观念，热衷于老市南老市北，东李只能凭借相对低廉的价格吸引一波支付力有限的“刚需”，以及品牌房企的“粉丝”。

直到2009年，世园会落户百果山，东李片区才开始受到广泛的关注。

随着2014年世园会的闭幕，东李片区以其秀美的自然风光，宽阔平整新城风貌，迅速成为青岛城市的新热点，被定义为青岛中央宜居区。

2015年前后，先进、海尔、北京城建等开发企业纷纷进驻东李，绿城、和达、万科等早期入驻的房企也不断深耕，在产品形态的迭代升级中，世园东李板块从最初的“价格洼地”“刚需腹地”变身成为青岛品质住区的代表，改善客层追逐热门区域。

与定位相符的，就是房价。

2006年开发之初的东李板块，新房单价五六千元，而后一路跃升。到如今知名品牌的新房单价3万+，区域均价也在2.5万/㎡以上。

根据贝壳研究院最近一年（2020.09-2021.08）二手房价格追踪情况来看，成交单价多在2.3-2.5万之间。足以碾压李沧其他区域新房价格。

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野心大 打造国际创新新区

有人说，世园东李板块会发展成为下一个浮山后，但相较于突出“宜居”定位的浮山后，世园东李板块的“野心”更大。

除了凸显“宜居”属性，东李片区还意欲打造产业发展新模式和转型升级新高地，推动现代化国际创新型城区建设。其中，依托国际院士港全力推进的“院士创新特区”建设，成为该片区“十四五”发展的核心。

以科技创新带动产业升级，推动经济增长，吸引人才集聚，从而享受到人口激增的红利。这或许才是世园东李板块未来发展的重点。

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短板明显 或制约后续发展

区域发展，产业布局是重点，人口增长是核心。

有人口就有居住需求，有需求就有市场，这对于李沧东部楼市来说或许又是一次新的契机。

但对于现在的东李世园区域，能否抓住这次机会，一方面要靠产业的支撑力，另一方面也要靠自身的条件。

而对于一个新兴的城区，东李板块的“短板”不少。

首先，配套。

*商业方面，作为一个有着15年开发历史的新城区，两个大型农贸市场和社区底商支撑起域内居民的日常所需。东李世园板块内成规模的大型商业，只有丽达购物中心和松乐汀。从满足居民消费需求的层面上来说稍显单薄。

*教育方面，近年来一批幼儿园中小学的建成，极大的改善片区内适龄儿童的教育问题。但硬件设置只是一个方面，李沧区整体的教育水平与市南市北相比，差距不小。东李区域在整个李沧的教育系统中，排名中后段。这也是短时间内无法改变的现实之一。

*东李世园板块最容易被忽略的就是交通因素。

如果以公共交通的便捷程度为东李世园板块划分等级，这里显然还处于“起步”阶段。途径主干道金水路上仅有五六条公交线路，日常间隔15分钟左右，末班车仅到晚上九点（从世园区域出发），对于没有私家车代步的居民，极不友好。

其次，宅地供应不足。

从2015后，东李世园板块楼市集中爆发之后，随着项目的陆续交付，新房市场重归“平静”。几年间，金水路沿线仅有绿城、上流和苑等零星项目在售，曾经“售楼处一条街”的盛况不复存在。

在即将到来的青岛第二次集中供地中，东李片区仅一宗地块上市。可以说在经历了两轮大强度的开发之后，目前整个区域内的土地供应稍显匮乏。这也为后续发展埋下隐患。

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总结

在过去没有地铁的15年里，东李世园板块的房价涨了多少？

以深耕区域最久的绿城项目为例，2008年一期开盘均价6000元/㎡，到今年上半年在售小高层产品均价2.5万/㎡、洋房产品3.5万/㎡，最小涨幅超过300%。

而绿城项目只不过是东李片区众多楼盘中的一个代表，从无人问津到趋之如骛，东李世园板块无疑是未来青岛主城最受瞩目的区域。

尤其在M2东延段开通以后，地铁效应势必将带动区域整体发展，房价上涨必然是大概率事件。

但不能否认的是，东李区域，短板仍在，除了地铁，教育水平问题、商业配套问题，以及最为关键的土地供应问题，是制约这一片区更进一步的关键。