「贝壳科普」 贷款买房的这些问题,你知道多少?

据青岛贝壳研究院数据显示，使用全款买房的购房者约占总成交的17%，剩下的83%都是选择贷款的方式完成买房大事。作为选择较多的购房方式，不少购房者对贷款的各种问题，如首套二套、还款方式、贷款年限、解押等都有疑问。本专题从这些维度出发，贝壳找房青岛站为各位奉上详细解答！

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（一）首套贷款的认定

1.青岛市区（七区三市，下同）范围内，无住房且无贷款记录，或无住房曾办理过购房贷款但已结清。

（二）二套贷款的认定

1.借款人没有个人住房贷款记录，但在青岛市范围内拥有一套住房。

2.借款人在青岛市区范围内无房，但有一套未结清的个人住房贷款。

3.借款人有一套未结清个人住房贷款，且在本市有范围内有一套住房，经核实住房记录与贷款记录是相对应的。

注意：

①贷款记录是指征信报告中体现的，借款人在全国范围内的全部个人贷款记录。

②贷款记录及房屋套数的考察均以家庭为单位，即夫妻双方和未成年子女。

③住房记录以房地产管理部门出具的证明材料为准。

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商业贷款不影响公积金贷款。不管名下有几套房，办理过几次商贷，都不会对公积金产生影响。公积金贷款的是否首套只看公积金的贷款次数。

但公积金贷款有可能影响到商贷。公积金贷款未还清，如果在商业贷款查询征信报告时有记录就会影响贷款成数，如果说征信报告无记录就不会影响贷款成数！

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关于贷款年限的问题，长短各有利弊，主要看您的实际情况。

（一）贷款时间30年

优势：月供少，经济压力小，随着经济发展还款将越来越轻松。

劣势：还款时间长，支付利息多。

（二）贷款时间20年

优势：还款年限短，支付利息少。

劣势：月供多，经济压力大。

如果你月收入较高，资金宽裕，可以选择贷款时间短一点；如果您资金还比较紧张，希望每月压力小一些，可以选择贷款时间长一点。

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办理完公积金贷款后，还款期间公积金可以暂停缴纳，对于贷款没有影响，你只需每月按时还款即可。

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会对您的贷款有所影响，这笔担保在您以后办理购房贷款的时候会作为每月的负债存在，那么在出具收入证明和银行流水的时候需要在数额上加上该笔负债的两倍；

例如您亲人现在的月供是2000，您自己买的房子月供需要3000才能贷到想贷的额度，那么您的收入证明和银行流水需要大于（3000+2000）*2，即达到10000元以上。

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若想办理过户手续，必须先还清贷款。贷款未还清，则仍存抵押无法进行网签手续以及过户手续，需要先行还清贷款。

关于解押：

① 若资金充裕，可自行还款；

② 若资金紧缺需要用买家首付款进行还款，但基于安全考虑，大部分买家不愿拿首付替卖家还贷款；

③ 若买家不愿出资解押，可以找第三方垫资，垫资费用由双方协商。