“双喜”临门?灵山湾龙玺依然是一场莫测赌局!

在定位摇摆于“下一个豪宅板块”与“最卷最难地带”的灵山湾板块，灵山湾龙玺曾是争议和诟病最多的项目之一，甚至有人说，就是它一手扯掉了灵山湾曾经高高在上的幌子，以“与距海30米”、“1.01墅级低密”严重不匹配的价格，击穿了整个区域的预计和定位，更叠加停工、烂尾、拖延退款等负面新闻，不仅拖累灵山湾板块泯然众人，还让自己成为片区里人尽皆知，品尝需谨慎的的“河豚”。

楼市“河豚”一夜无毒？

10月份，“河豚”的命运似乎突迎反转。先是龙玺一期大张旗鼓地交付，反正部分自媒体乐开了花，“要烂尾”变成“已现房”，“反打脸”一夜流行，尽管这个交房已经比预计交房日期拖后了好几个月，虽然也有人爆料，这个交房现场，很有“半拉子工程”的气质，远不如小视频里兴高采烈的优质，但毕竟与烂尾相比，这也算定心丸一颗。

好事成双的是，上个月末被爆炒的项目开发主体西海岸青岛慧据智慧城市产业发展有限公司的股权拍卖尘埃落定，原来被拍卖的不是鑫苑持有的部分股权，鑫苑只是通过司法操作，获得了另一股东的持有的30%股份，龙玺项目变成了鑫苑全资持有。

交房了说明不会烂尾了？股权不是被拍卖而是完整获得，说明资金也没有问题？看来这个离海如此之近，还拥有少有密度的社区又可以放心大胆痛快地出手购买了？先别兴奋得太早！仔细研究有关鑫苑和龙玺项目的公开信息，你会发现，貌似处理干净的“河豚”未必无毒？在这个项目出手，依然等于参与一场后果莫测的赌局。

交房，是任务还是义务？

先说交房。根据媒体报道，鑫苑3季度交房规模创下公司纪录：6个城市7批次6个项目，292万平米。这样的交房是有背景的，我们看看郑州保交楼是个什么氛围

郑州如此，其他区域也有类似的保交行动，包括龙玺在内的鑫苑置业的交付行动正在这个背景下的顺势尽力而为。

效果 展现优质还是暴露瑕疵

至于交付的效果，我们近日也到项目现场体会到什么是网友提到的“半拉子交付”。

自称高端封闭式小区，大门是敞开的，正门象征性登记下就可以进入，北侧门则是完全开敞随意出入。已交付是一期两排13层建筑，只有靠近楼前象征性的绿化了一下，灌木加树苗尚没有种满，有的地方冬青类植被都稀疏枯萎，还有的干脆露着大片的土。电梯厅瓷砖铺装相当粗糙，瓷砖间的缝隙填充时有时无，楼梯间的大白墙带着水痕和霉印，里面的窗户很多都是固定无法打开的，可以想象这种无通风配置在特定的季节和气候能够带来的体验。地库地面是原始的水泥版，户型早就过时的阳台封闭版，随机这栋楼里的一套房子，两个工人正在为房子进行清理，自称是开发商安排的，已经交付了好几个礼拜，怎么还在清理，看来这半拉子叫得并不冤枉。落地窗的被一堵矮墙砌住下半幅，据说业主将来可以自己把墙拆掉，这样的操作是为了什么？真的很难理解。

风险：收入锐减债务暴雷

再看鑫苑获得项目公司100%股权这件事。这只能说在龙玺项目上，鑫苑拥有了特别的决定权，下一步的运营，没有其他股东掣肘，但人们之前对龙玺项目的担心从来都不是因为有其他股东方拖鑫苑的后腿，而是鑫苑本身的资金安全。现有的信息证明，鑫苑置业的资金警报远未解除，甚至有加重的趋势。

其实，10月中旬，有关鑫苑暴雷的消息已经传出。10月11日，鑫苑（中国）置业有限公司发布关于鑫苑置业有限公司未能清偿到期债务的公告。公告显示，鑫苑置业有限公司为公司控股股东鑫苑地产有限公司的母公司，其于新交所发行上市的优先票据“14% UNSUB NTS 25/01/2024 USD （REG S）”利息发生违约，金额为1851.64万美元。据悉，该期债券于2024年1月25日到期，未偿本金余额为2.693亿美元。

同时，鑫苑置业另一笔优先票据“14.5% UNSUB NTS 17/09/2023 USD （REG S）”利息及本金发生违约，金额分别为1869.27万美元及2.296亿美元。该期债券于2023年9月17日到期，未偿本金余额为2.5783亿美元。

两笔债券违约金额合计达2.67亿美元，而违约的到来，先前已有预告。在国庆假期的最后一天，鑫苑置业曾宣布，上述两笔债券的利息将延迟支付。

美元债危机的爆发，犹如一块块多米诺古牌。在发布延期支付利息公告后，“14.5% UNSUB NTS 17/09/2023 USD （REG S）”现价8.595，下跌-29.141%，收益率636.046%。受利息逾期未付影响，票据持有人要求回购，鑫苑置业继续发生违约。

作为登录美股的排名前列家中国房企，鑫苑置业年报难产。连续多次未按时提交财报，已经触发了纽交所的退市预警。不仅如此，2022年6月24日，鑫苑置业收到纽交所的通知信，称鑫苑置业的ADS交易价格，低于规定的标准，且鑫苑置业恢复合规的适用补救期，到期时间是2022年12月24日。

根据纽交所的802.01C条例，如果一个公司的平均收盘价格，连续30个交易日低于1美元，该公司则被判定为低于合规标准，证券交易所将启动该公司股票的摘牌和退市程序。上一个交易日，鑫苑置业的股价只有0.4339美元。

10月31日，鑫苑置业又发布公告，因重大事项存在不确定性，为保证公平信息披露，保护广大投资者的利益，“19鑫苑01”、“20鑫苑01”、“21鑫苑01”等债券，自2022年10月31日开市起停牌。境内债的履约前景也蒙上阴影。

10月份的一篇媒体报道中，提到了有关鑫苑的债务和营收状况，“WIND数据显示，从2018年到2022年中期，鑫苑（中国）置业的总负债从481.81亿元，逐年攀升至578.99亿元”

“中指研究院房企销售业绩统计数据显示，鑫苑中国今年1-9月销售额107.0亿元，同比减少53.5%。”

一方面债台高筑，腾挪艰难，另一方面，营收大幅缩水，恶性循环难以自我修复。这才是鑫苑置业的真实现状。也是购房者“入手”灵山湾龙玺这个已成为鑫苑置业独资项目需要承担的较大风险。

探源：销量成迷价存疑？

去灵山湾龙玺售楼处打探了一下房源情况，置业顾问目前一期尚有部分尾房，青岛网上房地产数据，该期580套房子尚有200多套可售，数据去化比较好的是7栋13层小高，尽管置业顾问否认项目曾有特价房源，但媒体公开报道称，该楼盘前期确有以价冲量的操作，较低价位甚至做到了每平1万元左右。

同样被宣布剩余房源有限的二期项目，在售楼处的价格与网传“底价”相差巨大。部分不看海房源较低可做到1.5万元/平方米，看海房源价格则普遍超过2万元/平方米。户型方面二期高层及洋房都把封闭式阳台，无赠送面积进行到底，如果此价格为该项目的统一真实售价，只能说，想要来此置业的朋友，您可能错过了“抄底”的时机。

河豚真的好吃？未必

最后说说龙玺的观后感。首先就是区位确实难得，离海真的近，融创茂斜对过，地铁口不近也不算太远。上不了西海岸都认的珠江路小学，但新建的二十一世纪名气不小，虽然私立改公立还能剩下几分教学功力这个没人能说得准。这个项目真是沾了政策红利的光，当初是为了给惠普大数据配套，才用这么好的条件批了地，但现在，一言难尽。

地难得，建出来的效果，怎么说，和之前盛传的刚需价挺搭，已交房这两排楼，肉眼可及的档次一般，绿化率不明显，硬化率相当高，就这样，中间还铺上了大面积的塑胶带，不知道是不是因为相对于石材铺它更便宜。至于后期的部分能交到什么效果，大家也不用想得太多，保交楼是现下的当务之急，但不能永远急，没有任务自己来的效果，朋友们自己想一下就可以了。

最关键的还是鑫苑的债务问题，这个可能很长时间无解，市场什么时候能反弹，谁都说不好，现在的交房能不能为以后的交房背书，您觉得呢？有人为鑫苑的百分百股权且鼓且呼，我觉得，如果之前被拍卖的30%股权如果被国企拿到，安全感可能更强一些。