青岛楼市销售排行榜出炉!2月新房同比上涨9.5%
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来源：卓易数据/王公子
由于春节假期的原因，1-2月签约数据动力不足；但市场一线的反应，有点慢启动前奏：热点项目新房来访量明显增加，成交也出现微涨；二手房更直接，看房量和成交量明显增加，更聚焦地是二手房的房价“站住”了，二手房最先迎来“小阳春”。
2025年截止到2月底新建商品房签约7934套（退房已剔除，以下同），成交88.37万㎡，成交总价118.87亿；签约套数同比去年上涨9.5%，签约面积和签约金额分别下降4.5%和9.8%；二手房成交套8154套。商品房层面，二手房成交量超过新房，住宅维度，二手住宅成交套数远超新房。新房、二手房2025年前2个月合计成交约1.6万套。
据卓易数据统计，2月新房成交2867套，建面33.06万㎡，成交总价46.88亿，套面金环比1月分别下降42.42%、40.22%、34.87%；套数、面积和成交总金额同比去年上涨11.77%、2.74%、5.13%。
其中2月新建住宅成交2087套，环比下降35%，均价14736元/㎡。
二手房层面：与过去几年相同，二手房在春节过后迎来全年的高峰期，成交量增加明显，仅贝壳平台单日成交超百套屡见不鲜；价格也延续了去年10月份以来的稳定，且在带看量和成交提振的情形下，多个二手房东提价上演“霸道”既视感，尤其是具备优势学区的浮山后片区。
楼市政策：2025年1月1日起执行存量房住房公积金个人住房贷款新的利率，且新的住房公积金贷款利率会自动调整，不需要手动申请。调整后公积金利率如下：首套房5年以上贷款利率为2.85%；二套房5年以上贷款利率为3.325%。
2月青岛公积金中心发布新的优化通知，新的通知若批准之后更为宽松，包括 异地缴存公积金可在青岛申贷；购买现房公积金贷款额度可上浮；公积金中心可解除借款合同。
土地市场：2024年青岛采取“成熟一批供应一批”的灵活供应策略，更加适用市场的变化，采取“小步快走”。
在2025年的1月底，本土企业青铁及央企保利、金茂3家联合拿下市南西部1宗地块，青铁置业作为大股东，据悉将打造四代宅项目。2月城发拿下黄岛中心城区地块。
全市住宅去化周期25个月，去化周期最短的为李沧区，仅为12个月，为全市最低的区域，源于李沧区近两年的宅地供应少有关。
其次是老四方14个月，项目多但出现了几个全市范围的流量盘，这几个盘“随行就市”及时调整价格策略，例如中海寰宇时代|雲境、保利和颂、海信悦澜山、滨海国际中心等，去年流速单盘有的月均高达四五十套，压缩了整个去化周期。但青樾湾和通和2个新项目上马，加之去年国信和悦和环海湾盐滩2个项目已经进场，共计约14个盘，未来会更激烈。
其中原市北的去化周期从曾经的最短到目前的18个月，整体新项目去化也放缓，去年大港地块被山东港摘得。
从市场实际的去化速度和有效存量来看去化，各区域不同程度承压，总价段在200-300左右去化相对快。
主城区最热的板块莫过于东李和老四方，李沧东部在售楼盘10个左右，加上次新二手房的量，竞争残酷压力满格，但随着森林公园住宅的逐渐接近尾声，压力有所减缓，东李的竞争程度缩减，尤其是120㎡左右房源的稀缺出现结构性短缺，青铁芳华地项目出现结构性涨价，此外老项目万竹云峰被远洋代建，这意味着该项目将在今年进入市场。
张村河作为高端“卷道”，整个片区由于供地节奏的速度，承压严重。目前在售的鲁信有邻花园、融创壹号院、海信君玺和璟悦、华润崂山悦府（尾盘）、越秀＆青铁和樾府、现房盛世悦府；019海信地块海信臻悦在1月开盘、北岸的崂山湾大宇地块均暂未有动静。
前2月西海岸成交2525套，占全市约31.8%。中铁青岛世界博览城2.16亿、融创中心1.11亿、佳源海玥府1.1亿、世茂锦域0.82亿、中海半山雲境0.78亿。
城阳区（含高新区）成交1317套，其中，青特滨湖国际1.42亿、金茂中欧国际城1.03亿、银丰御玺9400万、中欧国际城滨江悦8390万、蔚蓝创新天地8082万。
即墨区网签1633套，多是集中签约，鲁商学府3.79亿、龙山华府1.55亿、碧海科技园1.2亿、即墨万达广场7937万、中交中央公园7789万。
2025年1-2月在全市的商品住宅去化中，从需求结构来看，100㎡以下的占比17.3%，120-150㎡面积段成交最多占比35.63%，与100-120㎡两个面积段加起来合计约70.73%.
市场逻辑发生变化，购买需求一边在收缩一边在变化，根本上决定了整个行业运转逻辑的变化，以及购房逻辑的转变，行业的绝对需求从过去刚需购买转变为改善和置换需求的时候，市场主流改善产品为主。
另一个趋势是去年年底以来，主城区的刚改产品项目增加，尤其是老四方和东李出现小户型产品，毛坯也成为一个趋势，目的是降总价降购房门槛。土地优化政策后四代宅在土地新规后有兴起。
海信地产第一，签约金额10.39亿，网签4.29万㎡。其中海信臻悦1.31亿、海信海德山庄1.29亿、海信璟悦1.08亿、海信君玺0.88亿、海信君颂0.67亿，此外海信君悦、海信悦澜山、海信依云小镇都超过5000万。
中国金茂第二，签约6个亿，签约面积第三3.92万㎡。业绩主要来源于大云谷金茂府1.58亿、中欧国际城1.03亿、世园金茂府0.9亿等。
天一仁和签约5.51亿，天一仁和吾疆3.26亿、天一仁和珑樾一品0.45亿、天一仁和云玺雅颂0.36亿、天一仁和悦湖锦府0.3亿。
本榜单是根据卓易数据的独立研究，将青岛所有可售项目按照工商注册股权逐一进行权益拆分，剔除重复并表、重复计算的统计方法，展现一个客观的房企商品房销售权益“战绩”，更能清楚一家房企的实际业绩，更好的用于课题研究和监测。
房企股权结构在如今的市场下是动态变化的，重新梳理了各大房企项目股权的变动，重新排出权益榜TOP10。
权益榜TOP5中除了金茂、中海均为本土房企。
海信地产7.27亿，作为本土头部房企的海信独立开发项目多，少数的合作项目中也占有绝对控股权，主要来源于崂山的几个项目。
天一仁和第二名4.75亿，主要来源于天一仁和吾疆。
青特置业第三名也是3.31亿。
在新建住宅市场中，2025年前2个月第一的鲁商学府签约3.79亿为集中网签383套；第二的天一仁和吾疆3.26亿，第三的银丰玖玺城2.64亿。
商办市场中，第一的中铁青岛世界博览城2.1亿，优山美墅1.33亿，碧海科技园1.2亿。
特别说明：
1，统计时间：2025.1.01-2025.2.27；
2，本榜单统计口径签约备案，不包含退房；
3，商品房包含商品住宅，公寓，办公和商业，不包含保障房；
4，商办包含公寓，办公和商业；
5，本文数据来源于青岛房地产数据收集整理，仅供参考
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