华润|保利|中海|万科等9家房企136轮“爆抢”张村河地块触发2.1w熔断地价

来源：卓易数据/王公子

4月6日，张村河南建面9.76万㎡的046地块迎来开拍，引来华润、保利、中海、万科、招商、海信、建发、越秀＆青铁、中建东孚9家房企“爆抢”，张村河之战一触即发，其中被称为“新中式圣手”的建发，首次进入青岛土拍市场，9家房企参与中签率11.11%，机会平等。

首先出价的是华润率先出价，招商和建发跟进，然后保利、万科、海信、越秀＆青铁、中建东孚各家均积极出手，最后经过136轮价格触顶，触发熔断价21045元/㎡，结果明天见。

将于4月7日上午10：00线下竞品质决定结果，若竞品质最高分大于等于2家将采取乒乓球抓阄形式决定，具体抓阄方式点击——《乒乓球决胜》！最后是完全拼运气，上个月北京昌平地块42家竞买人也熔断，据悉参与竞拍的有去雍和宫的有去五台山的，土拍的尽头是玄学。

但无论明天谁摘地，最后成交地价21045元/㎡，都成为了崂山新地王，成交地价全市范围内也仅次于莱阳路八号。

参与竞拍的9家竞买人首先都交了17.87亿的竞买保证金，加上商务局外资的要求，能参与就是实力的证明，参与的9家都有央国平的身影。

046地块位于崂山区海逸公馆北、规划合肥路南，占地面积39056㎡，容积率2.5，规划总建面97640㎡，起拍楼板价18300元/㎡，起拍总价17.87亿，最高限价21045元/㎡，最高限价20.55亿。

大家积极参与046地块的核心意志是城市发展战略。首先，张村河是崂山战略北进的重要节点新的发展极，本地块是张村河城市更新以来可供开发的最好地块，容积率2.5、没有配建、位置没有短板，而且张村河片区近期公示将要建设二中新校区，按照现有控规或许学校就在该地块附近。其次是目前青岛市场成交结构，市场呈现二八分化，崂山区成交占比越来越高，中高端改善市场较为坚挺，本地块都符合两个关键词。

本批次预告的018地块尚未挂牌，018地块占地3.2万㎡，容积率3.02，且集中配建人才公寓。除了018以外，张村河南岸仅剩4宗商品住宅类土地可供应，总建面约24.37万㎡。

（地块现状）

值得注意的是，项目按照二星级率测建筑进行设计、施工，饼符合《山东省绿色建筑评价标准》DB37/T5097的规定；项目竣工后，建设单位应组织绿色建筑评价，并获得建设主管部门办法的评价标识；绿色建材应用比例不低于50%；装配式建筑建面不低于计容建面的50%，装配率不低于50%。

去年四批次海信和华润线下竞品质摇号获得张村河南岸首发地块，成交地价均是18975元/㎡。海信和华润规划方案已经公示，海信君玺建设10栋小高层住宅+1栋人才公寓。华润的崂山悦府建设9栋住宅（7栋17F+1栋16F+1栋18F）+2栋商业及配套，目前项目临时售楼处已经开放，户型已出，主力户型120-186㎡，预计五六月份开盘。

（海信君玺规划效果图）

（华润崂山悦府效果图）

张村河南的竞争也越来越激烈了，海信和华润2个盘，加上此次拍卖的地块以及预告的018地块，鲁信有邻花园以及在售的崂山壹号院，未来一段时间内区域会是5-6个盘。

而张村河区域与前海沿的7个盘子在定位和客群上不同，但也会有一些中间地带的客户。

对于张村河地块的“偏爱”，一个是“标准崂山中心区”，好地角的代表，同时从目前的和未来可供应的土地来看，这也是黄金地脚；另一个是城市大规划的的城市顶层设计，根据规划：

张村河片区对标上海杨浦滨江、深圳商务总部园区，依托张村河定位为“水脉智城”，生态公园城、科技创新城、国际品质城、低碳高效城、怡居乐活城“五个城”为目标愿景，张村河未来将成为集高端产业、高端人群、高端配套为一体的城区。

张村河片区作为未来高品质产城融合示范区，聚焦信息领域、能源领域、生命领域、科技惠民领域、制造领域等五大产业领域，汇聚高能级人才，重点围绕“一园、一街、一基地”建设国际人才核心聚集区，

张村河掷地有声：2021年底开启旧村拆除，2022年开工建设安置房，张村河整治，跨海大桥高架二期开工，配套初中落地，山东中医药大学开工。

株洲路片区（含张村河北岸）最新控规二月也已发布，株洲路片区定位为崂山创谷、水脉智城。重点发展高新产业、科技创新、金融服务、科教智慧等功能，打造具有国际竞争力的国际创新走廊、国家东部沿海的创新创业高地、辐射山东半岛的中央创新区、青岛市产业升级与城市更新示范区、崂山区最具魅力的滨河水岸与区域性活动中心。

出让条件

（一）参与竞买的企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保和其他相关融资便利等，购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借贷或预付款，购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。竞买人提交竞买申请时，应按照网上交易系统提示，同步上传房地产开发资质证书或证明文件，提交《资金承诺书》（详见《拍卖出让文件》）说明竞买保证金资金来源，竞得人（暂定）在签订《成交确认书》时须提交由具有资质的会计师事务所出具的全部购地资金来源的审计报告。

联合申请竞买的，联合体各方须按约定的出资比例，分别缴纳竞买保证金和土地出让价款。

（二）竞买人请按提示使用网上交易系统，并慎重上传《竞买申请书》等竞买申请需提交的资料。若竞买人提交的资质证明文件、《资金承诺书》等纸质文件不符合要求的，或同一企业及其控股的各个公司参加同一宗地的竞买，取消竞得人（暂定）资格，扣除5%竞买保证金作为违约金不予退还。经审查，竞买人提交的全部购地资金来源的审计报告与审查结论不一致的，已签订《成交确认书》的撤销《成交确认书》，扣除50%竞买保证金作为违约金不予退还；已签订出让合同的解除土地出让合同，定金作为违约金不予退还；土地已交付的，竞得人应无条件将土地交还出让人，竞买人3年内不得在我市参与土地竞买。

（三）竞得人若非崂山区工商注册企业，须在签订《成交确认书》之日起30日内将公司注册至崂山区或在崂山区成立独立法人资格的全资子公司（子公司如有违反本拍卖出让文件、土地出让合同约定等违法违规行为，原竞得人和子公司股东应承担连带责任），并由其作为主体开发建设）。

（四）就海绵城市建设要求，执行《青岛市人民政府办公厅关于印发青岛市海绵城市规划建设管理办法的通知》（青政办发〔2020〕20号）及主管部门发布的技术导则等文件。

（五）住宅小区智慧化配置执行《关于加强和规范我省居民小区电动汽车充电基础设施建设的通知》（鲁发改能源〔2020〕1254号）《关于进一步明确和落实住宅小区智慧化基础设施配置条件的通知》（青建发〔2021〕7号）等文件。

（六）其它配套按相关主管部门有关文件要求执行。

（七）推进我市“交房即可办证”工作，具体按青岛市自然资源和规划局、青岛市住房和城乡建设局、国家税务总局青岛市税务局《关于加快推进“交房即可办证”便民服务常态化的通知》（青自然资规字〔2021〕65号）以及青岛市崂山区自然资源局、住房和城乡建设局、税务局、崂山规划分局《关于印发崂山区“交房即可办证”实施方案的通知》（崂自资字〔2022〕27号）等文件执行。

2023年青岛第一批次土地清单：