即墨西面临大量出货 新房市场再现降价潮?

进入八月后，青岛楼市焦点将移步至即墨西这一板块，为什么这么说？

在三个月的时间里，城西实现了空置地的“回收再利用”，一时间聚集多家品牌房企进驻，有的通过拿下新地块成功抢滩，有的则依靠吸纳了空置多时的老地块，斩获了进驻城西的通行证。下半年呢，这些地块“手拉手”进入楼市大潮，仿佛是朋友，但实则是暗潮涌动。

要说到，即墨如何成功走进了购房者眼中的，要从撤市划区开始，那时的即墨楼市可谓是一夜回春，市面上的在售房源所剩无几，作为撤市划区的领导者，拿下北都心的名号确实吸引了一大批投资客，房价不言而喻的一路飞涨。就在如此态势下，限购来了，竟也没能挡住即墨大热的趋势。即墨又拥有了“青岛少有不限购区”的金字招牌，投资客当然不会放过这少有的登陆机会，纷纷出手买房，温泉板块楼盘门槛被踏破。

后来的限价发挥了不小的作用，房价逐步稳定，没有热度的即墨又制造了热点，“最美地铁线”名牌一挂出，地铁11号线开通又成为了即墨楼市又一转折点。地铁直达主城，这六个字又让多少购房人一掷千金。半个小时青岛生活圈，可以说是近郊板块的终极追求，试问谁不想用低价配置享高端配套呢？11号从鳌山卫站至温泉东站之间6个站点周边二十余家楼盘因此获利，现下这一线的新房单价在13000-17000元，也有个别楼盘价格在2万＋。

彼时，即墨城西这片以商贸为主的板块，仍处在无人问津的地步，进驻的开发商少之又少，而开发的几个纯住宅项目也在时间中将库存消磨完毕，新房断档的现状一直持续到2018年，绿城一出手便拿下了18万㎡的住宅地，从项目简介上来看，走的便是法式、高端、大气、庄重的改善路线，年底首次入市的价格更是刷新了城西房价天花板，10-13层120-190㎡小高层均价18600元包含精装标准5000元，这一价格自然吸引的是追求高端、兜里又富裕的改善客户。

因此，即墨西新房市场被盖上“改善为先”的帽子。

好景不长，绿城的改善路先被禹洲拦截，几个月后招商、海尔又先后各踩一脚，然后荣盛、龙湖、中冶、中南、中梁等房企纷纷进场，即墨西的高端改善梦可以说稀碎......大鳄云集，本以为城西之战即可开战，搅局者又来一位黑马，告别三年的万达集团重回青岛，4月拿下商贸城与龙山街道的三宗地，强势加入了这场即墨西的豪赌。

伴随房企们纷纷入驻，现下的即墨西形成了“盘挨着盘，手拉着手”的景象，显得十分默契，颇有当年世园楼盘销售一条街的氛围。但实际呢？十余家楼盘各显身手，轮番炒作，甚至上演“别人门口抢客户”的招数，最后两大楼盘为了抢客户拿业绩，大打出手。

场面难看了点，但现实更残酷；

想要好看，代价总是要付出的。

十余家新盘一时间大批量同时上市，带来的问题有三：

其一，库存在一段时间大量释放，成交量必然成为问题，如何在十几家楼盘中独树一帜，斩获成交头名，是这些楼盘最头疼的问题；

其二，产品同质化严重，100㎡左右的高层、小高层吸引刚需客户，120㎡以上的洋房则面向改善客户。不仅如此，十余家楼盘汇聚在石林一、二、三路附近，共享这一区域的商业、教育、交通等市政配套，各家楼书形容词也几乎雷同，如何向客户解释推销也是个不小的难题。

从产品，户型，容积率，绿化率，销售情况五个方面依次对比：

其三，产品相同，配套相同，这种无差别的选择，开发商如何赢得客户的心，或许只能靠拼价格了。

这一些列问题下来，难免不联想到年初的口罩市场，这张饼忽然被市场需求做大了，曾经几家独大分吃大饼的现状，不可避免的遭多家眼红，各家纷纷跳水争抢上岸，妄想分一杯羹，最后呢？你价格高，我就降价；你成本高，我就降质量。因此带来的就是市场混乱、价格紊乱，无背景无实力的最后只能是血本无归，铩羽而归。而消费者呢，只能默默为市场卖单，是否有点异曲同工？

而即墨西楼市这张大饼，会不会最终也是个坑？

引品牌房企入市，甚至吸引了隐退的万达，商贸城片区必然是有价值的所在的，占位商贸产业，拥有即墨不错的几所学校，汽车和北站以及高速加持，这一板块也认清了“缺人”现状，加上不限购这一条，明明之中给投资客们都准备好了，只差砸钱过来。

对于房企们，下半年抢客户特别是重头戏，在同质化现状下，降价无非是最直接的揽客方式，而谁能在价格车轮战中坚持下去，购房者买单也只是时间问题。而对于购房者特别是个机会，选择好产品，静等好价，适时出手，白菜价安家不是梦。