【榜单】青岛1-9月成交10.87万套房子!楼市政策“大总攻”拐点要来?
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来源：卓易数据/王公子
2024年只剩四分之一，前三个季度市场并未出现“逆转”，9月最后一周为政策“不停周”、29日为“不眠夜”“核弹”级政策层出不穷，政策、资金均进行托举，为市场“逆转”添筹码，给十一假期“充值”预期。
这一次政策内容不同以往，政策踩地板油，方向有了很大转变，脱离了之前对楼市犹豫不决的心态，转而大开大合更加直白，加码对攻预期，回顾历时有望成为拐点的起点。市场层面新房来访增加但认购有待观察，二手房观察样本链家成交量出现上涨。
9月份新建商品房签约7962套（退房已剔除，以下同），二手房成交相比8月略上涨签约4564套，新房二手房合计成交12526套。新房成交建面98.49万㎡，成交总价156.22亿，套面金环比8月分别上涨40.72%、35.11%、64.71%；同比去年分别下降38.25%，19.17%、4.76%。其中9月新建住宅成交5582套，均价16696元/㎡，环比上涨28.3%。
据卓易数据统计：截止到9月末，青岛新建商品房成交57611套，成交706.46万㎡，成交总价1017.11亿；同比去年分别下降30.25%、22.71%和23.84%；二手房成交套51184套，新房、二手房合计成交10.87万套。
二手房层面：二手房挂牌量在9月迎来新低，源于三证不齐全的房源进行了下架处理。3-7月新增挂牌量为高峰期，成交量4月达到顶峰，住宅成交超过7000套，进入5月青岛二手房成交出现下滑，依旧呈下滑趋势，9月成交4564套低于新房成交。
部分卖家出于资产配置和保护资产的意图“出清”，加上一些流量媒体“屠龙刀砍价”渲染的市场情绪，价格自由落体，尤其是十年以上老房龄的房子。部分主城核心次新项目”破发“亏损几十万甚至近百万，一些项目价格回到2016年、2017年甚至有的回到2014年。在成交结构方面，基本150-200万左右的房源成交为主，这也影响了买家对新房的预期和信心，影响到新房市场。
九月的最后一周根据观察样本，二手房市场的成交增加，但价格依旧是下调的趋势。
楼市政策：9月楼市政策进入频发期，均是史诗级，力度空前，涉及B端和C端。
①9月24日宣布存量房贷利率下调平均0.5%，首套和二套首付均为15%。
②9月26日中央政治局会议定调“促进房地产市场止跌回稳”
③9月29日，央行官宣存量房贷下调细则：各家商业银行原则上应在2024年10月31日前对符合条件的存量房贷开展批量调整，2024年10月12日发布具体操作事宜。对于加点幅度高于-30基点的存量房贷利率，将统一调整到不低于-30个基点，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷加点下限（如有），使得利率水平靠近全国新发放房贷利率附近，预计平均降幅0.5个百分点左右。在批量调整和常态化调整阶段，均不再区分首套、二套房（有房贷利率政策下限且区分首套、二套的城市除外）。
明确2024年11月1日起，符合条件的借款人在与商业银行市场化协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可协商调整重定价周期。
④央行发布关于优化保障性住房再贷款有关要求的通知。对于金融机构发放的符合要求的贷款，央行向金融机构发放再贷款的比例从贷款本金的60%提升到100%。
⑤央行、金管局发布关于延长部分房地产金融政策期限的通知。
⑥上海、广州等宣布取消限购。
青岛层面：①2024年，我市共计划建设筹集保障性住房6000套；销售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则确定，约为同区域商品住房售价的60%；支持国有企业收购已建成优质存量商品房用作保障性住房。
②9月14日发文，青岛正式启动收购存量商品房！
土地市场：9月份青岛也发布了第四批次供应地块清单，包括崂山张村河南、市北大港、城阳前桃林以及老胶南4宗地，占地共计9.46万㎡，建面约18万㎡。
这也代表青岛不仅仅是三批次集中，供地逐步迈入常态化供地，采取小步快走的方式。
第三批次土地目前3宗成交还剩黄岛1宗地节后成交，三批次中的重点地块盐滩被环海湾获得，国信摘得毛衫厂地块，截至到目前今年青岛市辖区共成交11宗地块。
9月青岛又发布一轮土地供应优化政策：着重提出挑空和户属花园，挑空套内建筑面积超过140㎡的住宅，允许在起居室（厅）设置一处挑空空间，挑空部分不大于两层层高，其面积不超过住宅套内建筑面积的25%并且不大于50㎡的，按照其水平投影只计算单层容积率。空中花园原则上建筑高度不超过54米住宅每户可以安排设置一处空中户属花园。
青岛在9月26日举行了座谈会，座谈会听取各大开发企业意见，透露还将会有一些优化措施出台。
住宅去化周期下降为20个月。老四方区域为14个月，为全市最低的区域，老四方不仅盘多且出现了几个全市范围的流量盘，这几个盘对于市场及时调整价格策略，例如中海寰宇时代|雲境、保利和颂、海信悦澜山、滨海国际中心等，出现了一万六左右的价格，压缩了整个去化周期。但青樾湾和通和2个新项目上马，加之三批次中有2宗地位于老四方均成交，共计约14个盘，未来会更激烈。
其中原市北的去化周期从曾经的最短到目前的18个月，整体新项目去化也放缓，也有几个老项目如大洋花园、人和嘉园等取证办证。
从市场实际的去化速度和有效存量来看去化，各区域不同程度承压，总价段在200-300左右去化相对快。
主城区最热的板块莫过于李沧东部和张村河，李沧东部在售楼盘10个左右，加上次新二手房的量，竞争残酷压力满格，而且现在已经被老四方吸纳客户。加剧“价格战”车轮滚滚，尤其是森林公园的价格惊喜也带来明显的成交，价格也出有了最便宜的一万五六。
张村河进入“卷道”，整个片区由于供地节奏的速度，承压严重，在6月初，张村河的价格松动，销售提速有了效果，而在8月份速度下滑，9月也出现了集中签约。目前在售的鲁信有邻花园、融创壹号院、海信君玺和璟悦、华润、越秀＆青铁和樾府、现房盛世悦府；019海信地块、北岸的崂山湾大宇地块均暂未有动静，又有枯桃地块预告即将供应。
1-9月西海岸成交15406套，占全市约26.74%。签约top都是老面孔，西海岸的融创维多利亚湾9.53亿、融创阿朵小镇9.31亿、鲁信半岛美庐8.15亿、中海半山雲境7.89亿、金茂西海岸创新科技城7.14亿。
城阳区（含高新区）成交9764套，其中星河湾7.98亿、金茂中欧国际城7.97亿、中巍白云山居6.6亿、金秋泰和郡4.44亿、保利大国璟未来之城4.4亿。
即墨区网签6966套，多是集中签约，蓝城玉蘭公馆7.61亿、青铁香溪地5.06亿、中冶德贤公馆4.38亿、中梁拾光漫城3.77亿、OceanWe国际海洋创新工坊3.72亿。
2024年1-9月在全市的商品住宅去化中，从需求结构来看，100㎡以下的占比18.2%，100-120㎡面积段成交最多占比36%，与120-150㎡两个面积段加起来合计约70%。
全国市场的分化异常明显，改善型产品为市场支撑，而且越来越卷品质及产品的创新，改善型产品的增配明显。高端改善产品成为供应主力；另一个趋势是去年年底以来，主城区的刚改产品项目增加，尤其是老四方和东李出现小户型产品，毛坯也成为一个趋势，目的是降总价降购房门槛。四代宅有兴起得趋势。
在商品房TOP10中本土和外来大鳄席位数量持平，top10合计签约344亿，但排名间形成断层，前三名之间的断层在25亿左右。
海信地产签约金额82.46亿，网签40.01万㎡，其中海信璟悦11.15亿、海德山庄网签9.36亿、海信君玺8.45亿、海信城4.98亿、海信悦澜山4.80亿、海信凤台世家4.17亿、海信依云小镇4.02亿、海信璞悦3.18亿、海信学府里3.14亿。
中国金茂第二，网签55.49亿，签约面积第一签约34.06万㎡，业绩额主要来自大云谷金茂府24.43亿、世园金茂府10.66亿、金茂西海岸创新科技城7.14亿、金茂中欧国际城7.97亿。
中海地产第三，签约30.89亿，主要来源于森林公园9.77亿、中海寰宇时代10.5亿、中海半山雲境7.89亿这三个项目，这三个项目在全市范围内都是知名的流量盘。
本榜单是根据卓易数据的独立研究，将青岛所有可售项目按照工商注册股权逐一进行权益拆分，剔除重复并表、重复计算的统计方法，展现一个客观的房企商品房销售权益“战绩”，更能清楚一家房企的实际业绩，更好的用于课题研究和监测。
房企股权结构在如今的市场下是动态变化的，重新梳理了各大房企项目股权的变动，重新排出权益榜TOP10。
权益榜TOP5中除了金茂均为本土房企。
海信地产70.91亿，作为本土头部房企的海信独立开发项目多，少数的合作项目中也占有绝对控股权，主要来源于崂山的几个项目。
君一控股第二签约28.42亿，主要得益于大云谷金茂府等。
中国金茂第三26.12亿，来源于大云谷金茂府、世园金茂府、金茂中欧国际城以及金茂西海岸创新科技城。
在新建住宅市场中，2024年1-9月青岛TOP10项目累计销售合计约111亿，第一大云谷金茂府签约15.59亿；第二的新城少海府邸12.34亿；第三的森林公园11.66亿。
商办市场中，TOP10网签53亿，大云谷金茂府8.46亿、融创阿朵小镇8.46亿、鲁信半岛美庐8.15亿。
特别说明：
1，统计时间：2024.1.01-2024.9.29；
2，本榜单统计口径签约备案，不包含退房；
3，商品房包含商品住宅，公寓，办公和商业，不包含保障房；
4，商办包含公寓，办公和商业；
5，本文数据来源于青岛房地产数据收集整理，仅供参考
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