重磅!青岛出台土地新政!涉及挑空不计容|户属空中花园等

来源：卓易数据

9月23日，市政府新闻办召开新闻发布会，介绍《关于优化居住用地供应和规划管理措施》有关情况。市自然资源和规划局副局长庞兵锋、市自然资源和规划局总规划师胡雁、市自然资源和规划局开发利用处负责人毋嘉平出席发布会并回答记者提问。

青岛市自然资源和规划局分别于今年3月、9月，先后出台了两批《关于优化居住用地供应和规划管理措施》（以下简称《措施》），对我市新供居住用地开发建设给予土地规划政策支持，激发市场主体活力，优化营商环境，满足群众住房需求。

两批《措施》从强化拟出让土地信息公开、优化商品住宅用地出让公告、调整竞买及出让价款支付方式、提前交地4个方面优化土地支持政策；从室内挑空空间、户属空中花园、封闭式阳台、首层架空层、下沉空间等9个方面加强规划支持。优先鼓励在优质住宅用地中试点应用，引导房地产企业打造满足居民需求的“好房子”。下面，详细介绍两批次《措施》的有关内容。

多点发力优化土地出让，稳定房地产市场运行

强化拟出让土地信息公开

为使市场主体全方位、多角度了解地块信息，进一步加大宣传推介力度，在商品住宅用地清单发布后，通过土地推介会、企业座谈会等渠道，宣传推介地块优势和价值潜力。同时，丰富地块信息公开内容，及时公布地块周边交通、教育、医疗等现状和规划情况，便于开发企业及时准确了解地块信息，为选地决策提供充分参考。

优化商品住宅用地出让公告

对住宅用地限价措施进行调整，不再执行楼面单价新高、单宗商品住宅用地溢价率15%的限价要求。土地出让公告时间在按规定不低于20天的基础上，可以根据实际适当延长公告时间，给市场主体充足的研判决策时间。

调整竞买及出让价款支付方式

为减轻企业资金压力，将住宅用地出让竞买保证金调整到可以按最低比例，也就是出让起始价的20%缴纳，同时延长土地出让价款分期缴纳时限，土地出让合同签订后1个月内缴纳出让价款的50%，剩余的土地出让价款缴纳期限最长可延长至1年，为企业提供了更大的资金灵活性。

提前交地助力项目开工

按照以往工作流程，以招拍挂方式出让的商品住宅用地，应在缴清全部土地出让金之后方可交付竞得人实施开发建设。为加快项目建设，《措施》规定，以招拍挂方式出让的商品住宅用地，受让人在缴纳50%出让价款且承诺在6个月内开工建设的，可将土地交付竞得人进场开展施工前期工作，提前了交地时间节点，提升了工作效率，促进项目尽快达到预售条件。

多措并举提供容积率支持，助力好房子建设

提升居住小区公服配套品质

公服设施是居住区高品质生活的重要空间载体。2023年，我市出台了《青岛市市区公共服务设施配套标准及规划导则（2023年试行版）》，创新提出“邻里坊”的概念，将需要在居住小区配建的各类公共服务设施集中设置。原则上集中设置在居住小区公共广场绿地或出入口处，内部设置社区养老、文化活动、便民商业、快递服务和公共卫生间等功能，有条件的允许增设社区食堂、健身房等功能，为居民提供“家门口”的生活服务。

《措施》规定，集中配建的“邻里坊”及社区卫生服务站、托育所、社区服务站、微型消防站，不计入用地容积率，不计入土地价值。邻里坊建筑面积按照350㎡/千人计算，单处最小面积350㎡，并由各区（市）政府安排专门主管单位或街道统筹管理，提升公共服务水平。

完善小区出入口空间设计

小区门卫室、地下停车库出入口是连接居住小区内外的过渡空间，是展现小区特色的窗口。《措施》提出，居住小区用于通行管理、信息传达、安全保卫功能的出入口门卫室，其建筑面积不大于20㎡的，不再计入容积率。有顶盖车库出入口坡道容积率由以往的按一半容积率计算调整为不计入容积率，同时要求其形式、材质、色彩应与居住小区建筑风格协调一致。打造功能完善、设计精美的小区出入口空间，提升城市界面美观度。

引导首层架空层多样化利用

住宅建筑设置首层架空层可以方便居民文体活动、休闲交流，既满足居民不出小区便可邻里交往、健身娱乐的生活需求，也为小区打造更多灵活多样、丰富有趣的公共空间。《措施》对住宅首层架空层的计容规则进行了调整，明确：在紧邻居住小区集中绿地、活动场地的住宅建筑底层可以设置架空层，架空层层高不宜小于3.6米，并作为公共休闲、绿化等公共开敞空间使用。架空层内部电梯、楼梯、门厅、设备管井、市政设备设施等必要使用空间的建筑面积，累计不大于底层投影面积30％的部分，不再计入容积率。从而鼓励符合条件的小区合理设置架空层，通风降噪，疏解地面交通，增加公共交往空间，打造开放多元复合的活力社区。

鼓励居住小区建设下沉空间

为进一步增强居住区活力和高端属性，丰富公共空间层次，《措施》提出，鼓励有条件的居住小区结合集中绿地、活动场地设置下沉空间。鼓励开发企业利用与下沉空间相连的地下建筑建设健身房等业主共享的文体活动设施，满足居民更高品质的生活需求，这部分地下空间不再计入容积率。

丰富室内居住空间形式

随着居民改善型住房需求的日益增长，对大面积住宅的需求日益增多，对设计品质也提出了新要求。挑空空间在提升居住品质、丰富室内空间层次、消除空间压迫感上发挥了重要作用。以往的室内挑空空间，按照不同挑空高度，分别计算1-2倍不等的建筑面积和容积率。本次新出台的《措施》对这一计算规则进行了调整优化，规定：套内建筑面积超过140㎡的住宅，允许在起居室（厅）设置一处挑空空间，挑空部分不大于两层层高，其面积不超过住宅套内建筑面积的25%并且不大于50㎡的，按照其水平投影只计算单层容积率。创新住宅空间设计模式，进一步扩大室内采光面，增强室内视野通透性，让室内功能分区更加合理、舒适。

合理设置户属空中花园

住宅中安排户属空中花园是近年来一种新兴建筑形式，是将绿色生态理念注入城市住宅建筑实践，最早兴起于新加坡以及国内的成都、南京等地。户属空中花园是在住宅建筑外挑平台，比阳台进深更大的空中户外空间。

《措施》明确：原则上建筑高度不超过54米住宅每户可以安排设置一处空中户属花园，设置于建筑主体结构以外，进深不小于2.1米，不大于4米，高度不小于两个自然层，进深在2.1米以内的部分，按其水平投影面积的1/2计入容积率，2.1米-4米的部分不计入容积率。

该措施为鼓励开发企业为居民建设空中居家庭院，实现绿化“上楼”，满足居民的“亲地”居住情怀，同时，改善社区微气候，营造人与自然和谐互动的美好生活空间。综合考虑城市风貌特色、气候特征、建筑使用安全、噪声污染等因素，原则上城市公共中心、临重要道路、滨海区域等范围暂不建议设此类住宅。

鼓励建设封闭式住宅阳台

阳台是居住空间的延伸。按照我市此前规定，封闭式阳台应全部计算面积；开敞式阳台计算1/2面积，进深超过1.8米的部分全部计算面积。实践中，开敞式阳台尤其在高层建筑中，不适应我市气候特点，不符合北方居民生活习惯，容易出现居民私封阳台、高空抛物等问题，造成了安全隐患和资源浪费，对城市风貌形象也产生一定负面影响。

为此，《措施》优化统一了阳台容积率核算标准，将住宅阳台进深尺寸由最大1.8米调改为最大2.1米，且封闭阳台按照一半计算容积率，改变既往全部计容计算规则，激发房地产商建设封闭阳台的积极性，保证套型功能完整性，满足居民对更加舒适宽敞的休憩、晾晒衣物空间需求，减少高空坠物风险，提升建筑立面品质。

提升住宅建筑外立面品质

居民对高品质住宅的感知，从颜值开始。随着广大居民对建筑审美的提升，开发企业也更加注重建筑立面精细化设计以及高品质材料的应用。顺应市场需求，《措施》提出居住小区建筑外立面采用砖石、金属、陶板等高品质材料的，饰面层可不计入容积率，鼓励开发企业打造经久耐用的建筑立面，提升建筑性能，美化城市形象。

多部门协调联动齐抓共管，强化实施保障

《措施》的出台，旨在鼓励信誉良好、开发能力强的企业参与建设优质住宅，同时保证小区环境服务品质和建筑安全，保障居民利益不受损害。市自然资源和规划部门将与各相关部门、属地政府强化政策协同性，提高我市“好房子”的整体水平。

做好服务保障

聚焦优质地块供给和培育，做好住宅建筑方案指导审查，充分做好土地规划服务保障工作。通过政策赋能，助力推出社会大众满意的住宅产品。

强化部门联动

在《措施》执行中，与住建、城管等主管部门以及各属地政府协调联动，积极共享土地、规划、建设、管理等相关信息，协同配合，确保《措施》落地的高效性和有序性。同时，各部门严把审批关，因地制宜、分类施策，扎实运用措施推进项目建设，保证《措施》落地的精准性和匹配性。

加强监督管理

与各职能部门分工协作，加强事前事中事后监管，杜绝私搭乱建行为的发生，保证各类建筑空间按照规划用途使用，营造安全有序的生活环境。

《措施》自发布之日起试行。试行期间，欢迎社会各方提出宝贵意见建议。市自然资源和规划局将盯紧跟牢市场新动向，积极回应广大市民的新需求，因地制宜优化政策工具，让广大市民享受政策红利，促进青岛市房地产市场健康平稳发展。

还有这些大家关心的问题

一起来看

↓↓↓

Q1

中国自然资源报记者：政策实施以来，在土地供应方面政策取得的成效如何？

毋嘉平：政策出台以来，在土地供应方面取得了积极成效，具体情况如下：

一、做好土地信息公开。市辖区商品住宅用地清单中的地块，在发布出让公告时，同步公开规划条件、周边规划情况、区域规划功能定位、市政基础设施以及教育、医疗、公园绿地等公共服务配套设施现状与规划情况。优化、拓展信息公开渠道，推出微信扫码看地，方便企业更加全面、便捷地了解宗地信息。另外，在全市选取11个优质片区、79宗优质地块，在5月12日全市招商引资推介会上，向实力房企宣传推介，吸引房地产企业投资兴业。后续也将持续通过推介会、座谈会等方式，向市场主体进行充分的土地资源推介。

二、优化商品住宅用地出让公告。结合市场情况，适当延长公告时间。目前市辖区已公告的12宗商品住宅用地，大部分地块的公告时间根据实际情况进行了延长，给企业提供了充分研判决策的时间。如市北区盐滩北地块、黄岛区隐珠街道地块公告时间为30天。同时，不再执行楼面单价新高、单宗商品住宅用地溢价率15%、熔断摇号等限制要求，鼓励充分市场竞争。6月20日，崂山区王家村35号地块经过364轮竞价，以39516元/平方米的楼面地价竞得，溢价率37.23%，此次拍卖创我市土拍市场历史最高单价。另外西海岸新区九顶山片区江山南路东、富春江路北地块经过22轮竞价，溢价率5.98%。

三、调整竞买及出让价款支付方式。为减轻企业竞买资金压力，在规定范围内就低确定竞买保证金数额，今年市辖区公告的12宗商品住宅用地，其中10宗竞买保证金按起拍价的20%缴纳，另外2宗分别为30%、50%。同时，已成交的9个地块中4个地块按合同约定1年内分期缴清出让价款，1个地块按合同约定半年内缴清。

四、提前交地助力项目开工。今年市辖区公告的12宗商品住宅用地，在缴纳50%出让金后，即按规定向竞得人先行交付土地。竞得人可提前进场进行整理，开展七通一平施工，助力企业快开工。

Q2

大众网记者：请问两批次《措施》为何都是从容积率的角度出台具体规定的？

胡雁：容积率是指一宗土地上的建筑面积与用地面积的比值。它反映了一定用地上的建设量。容积率数值越低，建设用地上的建设量越低。居住用地上的容积率会与住宅的建筑高度、建筑密度、楼间距等因素有必然联系，合理的容积率能够确保居住舒适度。

《措施》从邻里坊、架空层、下沉空间等多个方面给予不计容政策支持，鼓励建设主体和设计单位通过更加科学合理的规划设计，创造出更多元、更宜居的生活空间。对购房者而言，让居民能够享受到尽可能多的居住空间、更优质的居住环境，社区服务更具人性化。

例如，以往的室内挑空空间，按照不同挑空高度，分别计算水平投影面积1-2倍不等的建筑面积和容积率。本次新出台的《措施》对这一计算规则进行了调整优化，规定套内建筑面积140㎡以上住宅的起居室可设置一处2层层高的挑空空间，在一定面积范围内按照1层计算容积率。对室内挑空空间给予容积率政策支持，提高了住宅产品的性价比，利于做出更好的住宅产品，满足人民群众的优质住房需求。同时这也创新了住宅空间设计模式，让室内功能分区更加合理、舒适，助力打造更富有层次的居住空间。

Q3

观海新闻记者：《措施》从容积率方面提出了规划支持政策，对我市百姓生活将带来哪些改变？

胡雁：措施主要对住宅的诸多空间给予了容积率的支持，旨在给居民带来更多实惠，主要体现在以下几个方面。

一是住有优服，享受优质公共服务。一个小区好不好，生活方不方便，很大程度上是由配建的公共服务设施决定。《措施》的出台，鼓励建设主体在居住小区内为居民建设所需的服务设施，满足从孩子到老人全龄友好的现代生活体验。

如，《措施》对小区配建的邻里坊不计容不计价，鼓励开发企业有积极性在小区内建设综合性的便民服务中心。邻里坊内“一坊多能”，包括社区养老、社区文化、便民商业、快递服务和公共卫生间等5项基本保障型公共服务，有条件的还鼓励增设社区食堂、阅览室等增值型服务。邻里坊复合性强、灵活性高，既便于为居民提供更优的集中服务，又便于政府的管理，极大提升住区公共服务便捷度。

同时，《措施》对架空层、下沉空间给予不计容的支持，鼓励为居民营造更多全新的共享交流邻里场所和休憩活动的公共空间。居民可利用架空层下棋、打牌、健身、聊天等，使居民享受到能遮风避雨的户外空间。可利用下沉空间设置健身房、游泳池、阅览室等，使居民足不出小区享受到现代生活的服务需求。

二是住有优居，感知宜居生活空间。《措施》对住宅套型设计的创新迭代将起到良好的促进作用，进而改善百姓的居家生活品质。

当前百姓购买新房后，往往根据个人喜好有改造阳台等情况，存在着资源浪费、粉尘噪音污染等问题。《措施》提出对封闭阳台计一半容积率，这将鼓励更多住房产品以封闭阳台的标准交付，让百姓入住即有更完整封闭阳台，节约工程造价和时间精力。

户属空中花园是本次措施的一个创新点，户属空中花园比一般阳台拥有更大的进深，使住宅附属空间具有更大的可使用面积。通过出台容积率的支持措施，让居民在楼房中既可享受私家庭园的“亲地感”，养花种草、健身锻炼、衣物晾晒，又可感受比地面花园更好的视野和通风条件。

三是住有优美，感受美丽城市界面。在制订《措施》过程中，既考虑了为百姓营造更加美好的居住体验，也兼顾了为城市营造更高品质的界面形象。

如《措施》鼓励支持对住宅外饰面采用有质感的材料和运用优秀的工艺技法等，一方面提高住宅的安全耐久性，另一方面提升建筑颜值，彰显了住区品质。《措施》还提出，按规定设置的小区门卫室、有顶盖的地下车库出入口，不再计入容积率，从而鼓励建设主体加强小区门卫室、地下车库出入口等空间的精细化设计，为住户营造温馨的归家氛围，打造美好诗意生活图景。从一进入小区开始，就能直观感受到归家的舒适与美好。同时，每个有品质的居住小区将汇合成城市整体优美的风貌形象。