行情熄火后,即墨楼市该拿什么来支撑自己?

即墨，应该是当下青岛较具迷雾和争议的板块了。

前几年，即墨蓝谷与西海岸、红岛并称“红黄蓝”，共同撑起了青岛楼市的半边天。各路购房大军犹如潮水一般杀入即墨。原本并不出彩的区域，一度成为青岛楼市的主力，房价一时间水涨船高，俨然成了青岛最火爆的板块。

其实不难理解。作为青岛“三湾三城”格局中的重要支点，各种利好在即墨一点一点铺开。大动作、大规划、大项目纷纷落地，展现在购房者眼前的是一个充满生机、充满概念的版图，自然也就成了居住跟投资的热土。

曾经，在很长一段时间内，人们对于即墨楼盘开盘即售罄的现象早已习惯，大家都是抱着看涨的态度入市，无论是蓝谷、创智新区、主城、城西板块甚至稍远一点的汽车城板块，都成了“香饽饽”。购房者只担心一件事：抢不到房。

作为青岛“七区”中少有不限购的区域，即墨在购房者及投资者眼中，是最有潜力的——房价便宜且空间无限。相比主城区的高房价，即墨的购房门槛相对较低，从而吸引了众多主城刚需外溢者及外地购房者，这两部分人群成了即墨楼市最主要客群构成。

对于过去几年即墨楼市来说，最值得的肯定的地方，一是抓住了“撤市划区”跟发展青岛大格局的机遇，顺势将板块带上了一个新层次；另一方面是把握住了“不限购”的底牌，吸纳了拦在主城门外的购房者，从销量来看，各个板块四面开花。

然而，在多方因素的共同合力下，楼市整体陷入低迷，青岛开启了降温模式。在大环境变化之下，曾经最惹眼的即墨，也无法延续以往的高光时刻。

从各区来看，拥有一身好概念的蓝谷板块，是当年即墨房价大涨较先波及的区域。地铁11号线通车运行、大学城的引进，使得蓝谷一跃成为青岛楼市“黑马”。当初5千多的房价，在浪潮的推进下，一下子迈过了万元线。但是滚滚的浪潮来时山呼海啸，退潮时也毫不留情。沿着11号线，十余个项目在两侧排列着，面对拔凉的楼市，开发商只能依靠降价优惠来吸引人气。

创智新区是连接蓝谷与即墨主城区的纽带，万科、海信、海尔、世茂、中粮、鲁商等开发商相继在此布局。2017年，中海地产在创智新区鏖战996轮，以6721元/平的价格拿下了地王，创智新区也因此一炮而红，成了众多开发商的拿地优选目标。短短时间里，板块内积累了大量楼盘，竞争激烈起来，个别项目开始打破平衡，调整售价，但成交依然没有太大起色。

城西板块的尴尬与创智新区类似，都是吃了盘多的苦。随着2020年土拍拉开序幕，禹洲、招商、中冶、中梁、荣盛、龙湖、万达等开发商杀入板块，一时间风头无两，一片火热。随后城西板块开盘潮兴起，新房供应量骤然加大，一张巨大的库存之网笼罩在城西板块之上。相邻的十几家项目，配套共享、产品相似，只能贴身肉搏，开发商的痛苦肉眼可见。于是，为了销量，开发商下了大本钱——降价的、促销的、零首付的，各种促销手段横空出世，但都没止住房价与成交量的下跌。去年年底，某盘的“惊天一降”成了重磅新闻，这一事件进一步加剧了购房者的观望情绪，也使得城西板块的楼添了更多不确定性。

几年前，即墨赶上了楼市的黄金时刻，房价站上了高峰；几年后，在过度透支下，行情熄火。一方面，前期房价涨上去了，相应的规划配套却没有跟上节奏；另一方面，从东边的蓝谷再到城西，铺开的摊子太大，想要多点开花，但没有达到预期。如果把这几年即墨的房地产看作一场长跑，很明显，前面起跑的速度太快，如今已经没有了后劲。

作为青岛的后花园，即墨的发展有无限的想象空间，房地产市场也不会一直萎缩下去。但在此之前，还需要经历一段磨底期，还需要很长一段时间来缓一缓。