齐齐哈尔:转让自用五年以上且唯一的家庭生活用房 免征个人所得税

来源：澎湃新闻/庞静涛

9月23日，黑龙江省齐齐哈尔市住房和城乡建设局发布关于印发《关于进一步促进齐齐哈尔市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，

文件提出，合理安排税率优惠。对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税，90平方米以上的减按1.5%征收；对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税，90平方米以上的减按2%征收；按规定落实单位承受住房、居民承受赠与住房以及非住房、土地的契税税率降至3%；因房屋被征收、征用或不可抗力灭失，重新购房或调换房屋的，按规定享受减免契税政策。

同时，居民换购住房享个人所得税优惠。自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

文件显示，个人转让符合条件的房屋享免税优惠。个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税，即“满五唯一”免个税。

在支持购房方面，文件还提出，引导鼓励人才、农民进城和生育多子女家庭等群体购房。统筹开发企业在销售环节中专项设置人才购房优惠政策，对农村人口进城购房、二孩（三孩）家庭购房按团购政策确定成交价格。对开发企业向人才、农村人口进城购房和二孩（三孩）家庭购房人销售的房屋合同价格不设下限，优先满足人才、农民进城刚性需求和多生育家庭改善性需求。

《关于进一步促进齐齐哈尔市房地产市场平稳健康发展的若干措施》原文如下：

为推动我市房地产市场平稳健康发展，按照“一城一策、因城施策”的工作要求，结合我市实际，制定本措施。

一、支持购房方面

（一）合理安排税率优惠

对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税，90平方米以上的减按1.5%征收；对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税，90平方米以上的减按2%征收；按规定落实单位承受住房、居民承受赠与住房以及非住房、土地的契税税率降至3%；因房屋被征收、征用或不可抗力灭失，重新购房或调换房屋的，按规定享受减免契税政策。

（二）居民换购住房享个人所得税优惠

自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

（三）引导鼓励人才、农民进城和生育多子女家庭等群体购房

统筹开发企业在销售环节中专项设置人才购房优惠政策，对农村人口进城购房、二孩（三孩）家庭购房按团购政策确定成交价格。对开发企业向人才、农村人口进城购房和二孩（三孩）家庭购房人销售的房屋合同价格不设下限，优先满足人才、农民进城刚性需求和多生育家庭改善性需求。

（四）个人转让符合条件的房屋享免税优惠

个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

（五）提高公积金贷款政策力度

1.公积金最高贷款额度为100万元。

2.使用公积金贷款购买二手房的，贷款期限与抵押房产房龄（房屋建成日期至公积金贷款申请日的年限）之和不超过50年。

3.申请公积金贷款额度不应高于借款申请人（含共同申请人）住房公积金账户缴存余额的20倍，不足20万元的可按20万元计。

4.全面推进“组合贷款”业务办理。公积金贷款不足以支付购房总价款时，借款人可向受委托银行申请配套商业性个人住房贷款（即公积金个人住房组合贷款）。公积金个人住房组合贷款的额度、期限、担保方式和还款方式等，由受委托银行与公积金中心协商后确定。

5.进一步推进二手房跨贷款机构“代押过户”模式办理公积金贷款业务。对于交易房产有未结清贷款的，符合公积金贷款条件的借款申请人可按照“带押过户”模式向公积金中心申请办理二手房公积金贷款。

6.规范推进“商业贷款转公积金贷款”业务办理。对已办理商业贷款且具备公积金贷款资格的借款申请人，可向公积金中心申请将符合转贷条件的商业贷款本金余额转为公积金贷款。

7.自2024年5月18日起，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

（六）提高二手房交易便利度

探索建立二手房网上交易平台，推进二手房交易全流程网上办理。进一步推动二手房交易“带押过户”业务宣传引导和发展。

二、支持开发企业发展方面

（一）鼓励房地产企业更新设备税收优惠

企业在2024年1月1日至2027年12月31日期间新购进的设备、器具，单位价值不超过500万元的，允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除，不再分年度计算折旧。

（二）顺应市场需求，统筹规划引领作用

1.对拟出让用地，在控制性详细规划编制中增加用地兼容性，支持居住用地、商业商务用地兼容比例灵活处置，在严格落实国务院关于新建社区商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积比例不得低于10%标准的基础上，将“按项目配比商业商务”调整为“按同等生活圈内配比商业商务”，经论证可满足“同等生活圈内配比商业商务”要求的前提下，可根据市场需求和区域统筹，在土地出让前核发《规划条件》阶段，科学合理降低容积率和用地强度，适当下调居住公建比例，加大低密度、高品质商品住宅用地供应。

2.以市场需求为导向，科学合理制定地块规划条件。对拟出让单宗商住用地面积较大的地块，通过规划调整合理确定多个独立地块，分别出具《规划条件》，可按多宗地同时供应或分期分批供应，严禁各地块之间容积率指标相互平衡。

3.同一建设单位取得相邻的两块或者多块用地，满足合宗条件的允许土地合宗，合宗后可统一规划建设，总建设规模不突破各地块原批准建设规模之和，各功能建筑面积比例不变。

4.用地单位在申请办理《建设工程规划许可证》时，应提交建设工程设计方案总平面、建筑平立剖、立面效果、建设工程设计文件技术审查意见书，一个工作日内核发建设工程规划许可证。

5.为更好地适应经济发展需求，在满足环保、消防、环境景观等要求的前提下，临街住宅楼可合理规划商服用房。

（三）优化审验流程，缓解企业压力

1.支持分期缴纳土地出让价款。本《措施》发布实施后，对拟出让土地（含已发布土地出让公告项目），根据供地主体意见，可采取一次性或分期的方式缴纳土地出让价款，最迟付款时间不得超过一年，并按照合同约定缴纳相应利息及剩余价款。

2.支持分期开发建设。本《措施》发布实施后，对已出让土地或拟出让土地，用地单位缴纳土地出让价款不低于《国有建设用地使用权出让合同》约定总出让价款50%且可覆盖分期地块的出让价款，项目总平面图经市自然资源部门审定具备独立开发建设条件、配套设施可先行建设的，用地单位可申请分期核发《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《不动产权证书》《商品房预售许可证》等。对分期开发建设项目，市自然资源部门与用地单位签订《国有建设用地使用权出让合同（合同补充条款）》后，不动产部门核发《不动产权证书》。对用地单位未按《国有建设用地使用权出让合同》约定期限缴纳剩余出让价款的情形，可利用超出初始监管额度以外的预售监管资金缴纳出让价款，由企业向住建部门提交拨付申请，通过后直接拨付至土地出让缴存账户。

3.支持分期分区域规划核实。对分期开发的建设项目，在满足交通出行条件基本具备、配套设施基本完善，并由建设单位公开承诺房屋入户前项目环境景观、交通条件完全达到验收要求，同时在满足联合验收的前提下，用地单位可申请分期或分区域进行规划条件核实。单独占地的配套设施应纳入一期进行验收，设置在住宅或商业建筑中配套设施与所在建筑同步验收，并在最后一期验收时对项目整体进行全面的规划条件核实。

4.在验收时，建筑高度在满足机场净空、气象雷达、日照遮挡、规划条件限高等要求的前提下，建筑高度可容差0.5米，在不影响周边排水前提下场地高度可容差0.3米执行。

（四）优化前期手续流程，助力项目尽快入市

1.在房地产开发项目出让公告发布后，允许用地意向单位无偿获取用地红线矢量文件，支持提前开展地块规划方案设计；允许用地意向单位在不损坏地块地貌的前提下，经供地主管部门同意先行进场对宗地进行现场踏查和地质勘测；允许用地意向单位向市自然资源部门申请对总平面图进行审查。土地成交后，用地单位取得《土地交接确认书》或《储备项目出库单》，即可申请施工图提前介入开展技术审查，先行进场开展土地平整、搭建围挡和施工暂设等。依据建设单位申请，可为项目分阶段核发施工许可，市、县（区）两级自然资源部门、住建部门须提前介入监督指导，做好质量安全监督和服务，属地综合执法部门对此给予支持。涉及办公、工业、仓储物流等项目可参照执行。

2.为提高建设项目规划审批效率，对于需要办理机场净空高度审核的建设项目，实行建设工程规划许可预审及容缺受理的审批机制。

3.对符合本项第1、2款条件的，申请调整后房屋用途须符合规划设计、消防、质量和安全等相关要求,不得改变宗地主要规划用地性质和增加容积率。调整后的居住公建比例依用地单位申请，在总平面图审查阶段进行规划论证确定，征得宗地内利害关系人同意后,调整居住公建比例导致宗地出让价款增加的，按照规划意见确定的指标签订《国有建设用地使用权出让合同（合同补充条款）》，核发《建设工程规划许可证》；调整居住公建比例导致宗地出让价款减少的不予退返。

（五）合理调整开竣工时间，妥善解决企业违约问题

1.对因新冠疫情等不可抗力因素影响和北方城市施工期短客观实际，自我省启动突发公共卫生事件一级响应机制时间，即约定开工时间在2020年1月25日之前，且不满一年、未达到土地闲置条件的房地产项目，或约定开工时间在2020年1月25日（含）之后及约定竣工时间在2020年1月25日（含）之后的房地产项目，疫情期间及后疫情影响期可不计入开、竣工违约，开工时间可调整至2024年6月30日前、竣工时间可相应顺延三年。

2.《国有建设用地使用权出让合同》约定的开工时间在 2020年1月25日之前满一年以上、已达到土地闲置条件的，以及竣工时间经顺延至2027年6月30日前、项目仍未实际竣工的，按《闲置土地处置办法》有关规定和《国有建设用地使用权出让合同》约定条款办理。

本项1、2条款政策仅用于企业向自然资源部门申请调整开、竣工时间享受，支持时间截至2024年12月31日前，逾期未申请调整开、竣工时间的，严格按照《闲置土地处置办法》有关规定执行。涉及办公、工业、仓储物流等项目可参照执行。

三、促进房产品质提升方面

（一）创新户型设计，满足改善性需求

1.确定住宅开敞阳台及设备平台、露台建筑面积和容积率计算规则。对尚未办理规划条件核实的住宅项目和新建住宅项目，可配置更舒适的开敞阳台，合理设置设备平台、露台，建筑面积及容积率按照以下标准进行计算。

（1）所有开敞阳台水平投影面积不大于该住宅套内建筑面积（含开敞阳台建筑面积）20%的，按照水平投影50%计算建筑面积和容积率。

（2）每户住宅设置设备平台、露台水平投影面积之和不超过5平方米的，不计算建筑面积和容积率；超出5平方米部分面积，按其水平投影面积计算建筑面积和容积率。

2.确定封闭阳台、顶层阁楼建筑面积及容积率计算规则。依据房产测绘相关规范，净高小于2.2米的以上两种建筑空间在工程许可阶段不计入建筑面积及容积率。

3.优化不计容积率建筑面积规则。结构顶板高出室外地坪小于等于1.5米的地下空间建筑面积不计入容积率和建筑覆盖率。汽车4S店的销售展厅、商场中庭、酒店宴会厅，球类场馆、影院、住宅入户门厅等特殊层高建筑，按照一层(自然层）计算容积率。地下室设置商业的，用地功能须已包含商业功能，应当按照商业功能配建停车位。对已完成规划条件核实的建设项目不得申请新增地下商业建筑。

各用地单位、建筑设计单位应当遵守本项第 1、2、3款标准进行设计和施工建设；自然资源部门按照上述标准对总平面位置图进行审查；施工图审查机构应当按照上述标准对施工图进行审查；施工监理及安全管理、建筑测量等相关机构也须严格按照上述标准进行监管和测量。如未按照上述标准进行施工建设的，用地单位应当承担相应责任。

（二）合理调整商业配比，有效提高项目使用效率

1.对已取得土地使用权，但尚未完成规划核实的商住、商业类用地，在符合《规划条件》确定的规划用地性质和容积率等指标、并经论证可满足“同等生活圈内配比商业商务”要求的前提下，根据市场需求和客观实际，允许用地单位申请适当调整居住公建比例或商业单一用途调整为兼容其他商业用途。

2.对出让公告明确约定或招商引资企业先行承诺商住比例、享受综合地价优惠及其他有关扶持政策的产业项目，居住公建比例或商业用途原则上不予调整，如确需调整的，经属地区政府报请市政府同意后，可适当向下调整居住公建比例；对未享受综合地价优惠，且已完成《产业监管协议》或《招商引资协议》约定的招商数量、投资额度、税收标准和就业人数等产业项目，由属地政府先行验收或认定履约情况并报请市政府批准后，可适当向下调整居住公建比例。上述两类产业项目调整居住公建比例，原则不得低于原居住公建比例的50%。

（三）鼓励住宅项目全装修，提高住房品质

对在项目取得预售许可前，承诺办理预售房屋采取全装修交付的，在预售资金监管过程中，在资金拨付总额不超过监管额度的，可增加装修完成拨付节点，拨付比例为已存入资金的80%，交付后拨付节点拨付比例可放宽至90%。

（四）明确房产原址翻建和用途变更路径，多元推进品质提升

1.对于国有土地上已办理不动产登记、符合国土空间总体规划的C级、D级非住宅危险房屋，不动产权人可持不动产权证明文件、现状房屋实测图、建设工程设计方案等向自然资源部门申请按照原址、原面积、原高度办理房屋翻建审批手续，其中增加与相邻建筑退让距离、降低建筑高度、减少建筑面积的均视为符合“三原”原则，房屋建筑面积以不动产登记面积为准，建筑高度以实际测量为准。确因原址翻建不符合现行消防规范的，可在宗地范围内适当调整房屋位置，并充分征求利害关系人意见。允许其将平顶屋面改造为坡屋面，改造后，房屋建筑高度不得大于原房屋建筑高度。确有需要，可以开发利用地下空间，层数不得超过一层，层高不得超过5.1（梁+管道+吊顶+喷淋+净高）米。

建设项目竣工验收结束后，申请人凭原不动产权属证明文件、建设工程规划许可证、竣工验收等材料，依法向不动产登记部门申请不动产变更登记，其土地性质及使用期限维持不变。

2.经自然资源部门审查，符合国土空间规划及相关法律法规要求的，允许产权人申请办理房屋使用用途变更手续。

本《措施》自印发之日起施行，除已规定有效期限的条款外，其余条款有效期5年，如遇法律法规及政策调整的，按照新规定执行。各县（市）、南四区可参照执行。