崂山张村河“最贵”新地块挂牌 20565元/㎡起容积降至1.2

来源：卓易数据/王公子

张村河片区又要来新人了！

四批次最后一宗地，张村河南岸枯桃地块挂牌，地块起拍价20565元/㎡，起拍总价7.4亿，竞买保证金比例为50%，是目前张村河供应地块最低密地块，值得注意的是地块容积率相比预公告的1.5降至1.2。

起拍价已是地王频出的张村河历来地块挂牌的最高、最贵地块，低于张村河地王越秀和樾府成交的21045元/㎡，但高于张村河除越秀外的任何地块的成交楼面地价，虽然地价高于预期但地块相对容积最低。

该地块的低容积配合9月自规局二批次土地新政，如果定位挑空、户属花园、多阳台等条件，或会出现120%得房率的低密项目。

地块拍卖时间：2024年11月29日上午9:30

地块位于崂山区新卓路以东、枣山东路以北，为住宅用地，占地面积30005.4㎡，容积率为1.2，绿地率≥30%，建筑密度≤30%，总建面为36006.48㎡，楼面地价20565元/㎡，起拍总价7.4亿，竞买保证金3.7亿，比例为50%。

张村河片区目前多个项目聚集，目前张村河南岸住宅狭义库存1500套左右，按照目前的去化速度去化周期要25个月。片区更新以来有海信君玺、华润崂山悦府、青铁和樾府、海信璟悦以及海信019地块海信臻悦（目前释放119-143的户型）、北岸的崂山湾大宇。更新以前入市的项目包括海信璞悦、鲁信有邻花园、盛世悦府（静山悦园）、融创壹号院、崂山尚境等，涵盖刚需、刚改和中高端改善房源。

项目繁多且客群重叠，张村河也打响价格战，主流项目的精装价格部分优惠房源达到三万五六，相比开盘初期回落不少，整个片区最敏感的华润用价格“抢跑”，重视时间思维，策略成功。整个片区在十月一迎来一波热度，多个项目一个周销量抵过去俩月。

虽然项目多但整个片区的容积率几乎都在2.5以上，此次挂牌的地块容积率只有1.2，属于少见的低密地块，结合土地新规，定会带来不一样的产品，与其他项目产品差异化。

（张村河实景）

张村河目前两岸整治进展比较快，张村河公园已经开放。

地块配套情况：

1.周边项目：地块西侧为桃源居、北侧为枯桃安置区。

2.教育：地块东侧为枯桃小学。

3.医疗：西南向约1500米为在建山东中医药大学青岛附属医院。

4. 交通：地块南侧为枣山东路、地铁 4 号线，西向为新卓路、蓝谷快线。

第四批次拟出让住宅用地共计4宗，其中包括崂山张村河南、市北大港、城阳前桃林以及老胶南4宗地，占地共计9.46万㎡，建面约18万㎡，目前全部挂牌，其中老胶南地块挂牌并成交，最后被万科＆黑卓竞得。